나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11006 [1] 서울특별시 강북구 우이동 148-7 4층2호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11006 [1] 서울특별시 강북구 우이동 148-7 4층2호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경11006 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로163나길 55, 4층2호 | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 41,288,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 개요

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11006 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 소재지는 서울특별시 강북구 우이동 148-7 4층2호입니다.

감정가는 126,000,000원으로 평가되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매구분은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자는 이OO로 동일하며, 임대관계 등 기타 특이사항은 현재 미상으로 조사되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 건물(전유) 면적은 36.18제곱미터(약 10.95평)이며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 주거용으로 이용 중입니다.

토지(대지권) 면적은 27.09제곱미터(약 8.19평)입니다.

제시외 면적은 건물과 토지 모두 없으며, 매각대상에 포함되어 문제가 없습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본 건은 북한산우이역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 지형은 남동측 하향 완경사의 토지 위에 지어진 가장형 토지입니다.

교통상황 및 접근성

대중교통 이용이 용이한 편으로, 인근에 노선버스정류장 및 우이신설선 북한산우이역이 소재하여 교통여건은 보통입니다. 본 건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 북동측으로 노폭 약 6~7m 포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.

건물의 구조 및 상태

철근콩크리트조 및 벽돌조 아스팔트슁글지붕의 4층 건물 내 4층 2호입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 PVC 계열 합성수지창호 등으로 마감되어 있습니다. 개별난방설비 및 위생, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역으로 건폐율/용적률 등 건축규제가 비교적 엄격한 지역입니다. 또한, 대공방어협조구역(77-257m) 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 고도 제한 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 권리 분석

매각물건 명세서상 별도의 특이사항 및 주의사항, 공부와의 차이점은 보고서에 기재되어 있지 않아, 서류상으로는 깨끗한 상태로 보입니다.

매각대상이 토지와 건물 일괄매각이므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생할 가능성이 낮습니다.

소유자 및 채무자가 동일인이므로 복잡한 채무 관계는 없는 강제경매 사건입니다.

다만, 임대관계가 미상(미확인)이므로, 현장조사를 통한 전입세대 열람 내역 확인 및 실제 점유자 파악이 필수입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 매수인이 인수할 리스크가 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 건 주변은 북한산우이역세권으로, 인근에 식당 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 주거 편의 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

생활 정보

우이신설선 북한산우이역을 통해 서울 도심(신설동역 등)으로의 접근이 가능합니다.

특히, 북한산과 인접한 지역으로 우이동 가족캠핑장, 북한산 둘레길, 우이동 계곡 등이 가까워 자연 친화적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 이는 쾌적한 주거를 선호하는 실수요자에게 큰 장점이 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상입니다. 현장조사를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 하며, 만약 존재할 경우 명도(인도명령) 절차에 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

입지적 리스크

주거지역은 북한산 방면 완경사지에 위치하고 있어, 도보 이동 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

또한, 제1종일반주거지역 및 대공방어협조구역으로 인한 건축/고도 제한은 향후 재개발, 리모델링 등의 사업성 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오 시설

직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 주변이 산자락과 가까운 주거지역 특성상, 산발적인 종교 시설이나 노후화된 시설이 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 감정가 1억 2,600만원대의 소형 다세대 주택으로, 북한산우이역 도보 이용이 가능한 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 기본적인 권리관계는 복잡하지 않은 강제경매 사건으로 보이나, 임차인의 존재 여부가 현재 미상인 점이 최대의 불확실성입니다. 실거주 및 소액 투자를 고려하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트

최고의 입지: 우이신설선 북한산우이역 인근의 역세권 다세대 주택으로, 도보 통근이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

자연 환경: 북한산 둘레길 및 우이동 계곡 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적입니다.

실속 면적: 전용 면적 약 10.95평으로 1~2인 가구가 실거주하기에 적합한 구조(방 2개)를 갖추고 있습니다.

향후 개발 가능성: 우이신설선 연장선 개발 계획(솔밭공원역 이후 방학역 방향) 등 지역 교통망 확충에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계