나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11174 [1] 서울특별시 도봉구 창동 667-11 가현월디움 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 점포 등이 소재하는 주택지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 ""쌍문역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일 2018.11.08)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택: 후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 및 동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호2,3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11174 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-11 가현월디움 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

토지지분: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2018년 11월 8일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주택지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

본건 건물 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합함. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약

소유권보존 등기 이후 공유자전원지분 이전(매매)이 있었으며, 말소기준권리로는 2022년 6월 9일자 중랑세무서장의 압류 등기가 존재함.

* 주요 권리 분석

말소기준권리(2022.06.09. 압류)보다 늦은 접수일자의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

주택임차권(을3, 2024.01.08.)은 말소기준권리보다 늦어 말소될 권리임.

강제경매(갑4, 2025.01.17.)는 주택도시보증공사에 의해 신청되었으며, 채권액은 165,300,000원임.

압류 등기가 여러 건 존재하며, 이들 또한 말소될 예정임.

* 임차인 현황 및 인수 조건

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사(김기범)는 보증금 165,300,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력은 포기한다는 확약서를 제출함. 이에 따라 임차권은 인수되지 않으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권도 포기하였으므로 매수인은 임차인과 관련된 보증금 관련 부담을 지지 않음.

다른 임차인 황선우는 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됨.

따라서, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 시세

최근 주변 연립 및 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 거래된 "현대빌라"의 경우 35.4㎡ 면적에 170,000,000원 (약 4,802,260원/㎡)에 거래되었음.

본건 "가현 월디움"은 2018년 준공된 도시형생활주택으로, "현대빌라"(1991년 준공)보다 신축이며 건물 용도 및 건축 연한에서 차이가 있음.

본건의 감정평가액 183,000,000원 (24.76㎡ 기준, 약 7,403,070원/㎡)은 유사 거래 사례 대비 신축 아파트의 가치를 반영한 것으로 보임.

* 단지 및 건물 특성

본건이 속한 "가현 월디움"은 2018년 11월에 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 총 6층 건물 중 5층에 위치함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제502호임. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

* 이용 상태 및 설비

도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

"대항력 있는 임차인"이 특이사항으로 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 위험은 없는 것으로 판단됨.

* 내부 구조 확인 제약

임대관계 미확인 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰, 주변 탐문 등으로 조사되었음. 내부 구조도가 실제와 상이할 수 있으므로, 경매 입찰 시 반드시 재확인해야 함.

* 기타 제약

본건은 공동담보 물건으로, 타 경매 물건과의 연관성을 파악할 필요가 있음. HUG 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 정확한 인계 조건을 사전에 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인 관련 위험이 HUG의 포기 확약서 제출로 사실상 해소된 상태임. 채권액이 감정가와 유사한 수준이지만, 신축 건물이라는 점과 명확하게 인수 부담이 없는 권리 관계는 긍정적 요인임. 다만, 내부 구조 확인 제약 등 일반적인 경매 물건의 확인 과정을 철저히 거쳐야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 안정된 권리 관계: 대항력 있는 임차인 관련 위험이 포기 확약서로 해소됨.

* 양호한 입지: 도봉구 창동 지역의 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 도시형생활주택: 소형 주거 상품으로서 실수요자 및 투자자에게 접근성이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보 및 주변 시세 분석을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 감정가는 183,000,000원임. 최근 인근 유사 물건의 거래 사례(현대빌라, 1991년식, 35.4㎡, 170,000,000원)와 본건의 신축 연한(2018년식)을 감안할 때, 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용한 가격으로 낙찰될 가능성이 있음. 또한, 채권액(165,300,000원) 또한 중요한 고려사항임.

잠재적 리스크가 해소된 점과 신축 건물의 가치를 반영하여, 보수적인 시세와 감정가를 고려한 적정 입찰가는 155,000,000원 내외로 예상됨.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사, 추가 정보 확인, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.