나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115512 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115512 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경115512
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로136길 29, 4층401호 (중화동,사르데냐)
• 감정가: 348,000,000원
• 최저가: 278,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2024타경115512 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로136길 29, 4층401호 (중화동,사르데냐) | 감정가: 348,000,000원 | 최저가: 278,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115512 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 30-8 사르데냐 4층 401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 348,000,000 원

토지면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

건물면적 (전용면적): 39.24㎡ (약 11.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 주요 특징

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 묵동초등학교 남측 인근에 위치한 6층 건물의 4층 호실입니다. 주위는 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 건물이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

가장 큰 특이사항은 2023년 9월 7일 자로 주택임차권이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 추후 명도 시 임차인의 권리관계 및 대항력 유무를 면밀히 분석해야 하는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1.3. 입지조건 및 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용의 편의도가 양호한 편입니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 평탄지이며 남측 및 서측으로 세로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 주거 환경은 초등학교 인근으로 비교적 안정적이며, 생활 편의시설 접근성도 무난합니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 사OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 9월 5일 자 서울북부지방법원의 임차권 등기명령으로 2023년 9월 7일 자 주택임차권이 설정되어 있습니다.

2.2. 임차권 및 명도 리스크

주택임차권이 설정되어 있으므로, 매수자는 배당 관계 및 임차인의 대항력 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 이 경우 낙찰가 외 추가 비용이 발생하여 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인의 협조를 얻지 못할 경우 명도 소송에 따른 시간적, 비용적 손실이 발생할 수 있습니다.

2.3. 공법상 제한

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 주거 개발이 가능한 지역입니다.

주요 제한 사항으로는 교육환경보호구역(묵동초등학교 인접), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 132m), 그리고 과밀억제권역에 속해 있다는 점입니다. 토지이용계획상 큰 제약은 없으나, 건축 행위 시에는 고도 제한 및 교육환경보호구역 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 주변 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

주위는 주택 및 소규모 점포가 혼재된 전형적인 주거 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 편의시설(슈퍼마켓, 식당, 학원 등) 이용이 편리하며, 묵동초등학교를 끼고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주택 밀집 지역이지만 버스 및 지하철 접근성이 양호하여 서울 동북부 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3.2. 혐오시설 및 환경

현장 조사 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 입찰 전에는 반드시 현장 임장(물리적 방문)을 통해 소규모 시설(재활용장, 변전 시설 등) 유무 및 소음, 채광 상태 등을 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 2.2에서 언급한 주택임차권 설정입니다. 권리 관계가 명확하게 정리되지 않은 상태에서 입찰할 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다. 입찰 전 권리 분석 전문가의 최종 확인이 필수적이며, 임차인이 배당요구를 하였는지, 그 금액과 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 입지: 묵동초등학교 인근으로 주거 선호도가 비교적 높은 지역입니다.

2. 건물 상태: 2017년 경에 건축된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로 보이며, 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 양호한 교통 환경: 버스정류장 및 지하철역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

4.3. 종합 의견

본건은 중랑구 중화동의 양호한 주거 지역에 위치하며, 비교적 신축 건물이므로 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

다만, 입찰가는 주택임차권으로 인한 명도 리스크 및 대항력 인수 가능성을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 권리 분석의 난이도가 있으므로, 일반 입찰자의 경우 전문가의 조언을 받아 임차권 관련 위험을 최소화한 후 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계