나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118085 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118085 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경118085 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로84길 47, 4층401호 (면목동,헤렌하우스) | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 122,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118085 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1295 헤렌하우스 4층401호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 2019.01.09 사용승인)

감정가: 375,000,000원

토지 면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물 면적 (전용): 37.83㎡ (약 11.44평)

토지 지분율: 2000.9599999999998 (전체 토지 면적 대비)

건물 지분율: 3783 (전체 건물 면적 대비)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 특이사항 및 매각 방식

매각 대상: 토지/건물 지분 매각 (공유지분 매각)

소유자/채무자: 김OO (동일)

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 지하철 7호선 면목역과 인근에 위치하며, 대중교통 및 차량 접근성이 매우 양호합니다. 특히 "면목초등학교" 북동측 인근에 자리하여 교육 시설 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 본건이 위치한 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 노폭 약 4미터에서 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 여건이 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 인근에 면곡시장, 중랑문화원, 중랑구민회관 등 생활 편의 시설이 소재하고 있어 생활환경은 무난합니다. 본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 주거 필수 설비가 완비되어 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 환경으로서의 가치와 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 여부)

본건 주변에서 폐기물 처리장 등 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역의 특성상 현장 조사를 통해 소규모 소음, 냄새 유발 시설 유무 및 면목천 인근 환경 변화 등을 필히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 투자 전략

3.1. 권리 관계

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 부동산강제경매 사건이며, 임대관계는 미상(未詳)으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 점유 관계를 파악하기 위한 명확한 현장 조사 및 매각 명세서 확인이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (권리)

가장 핵심적인 리스크는 **토지/건물 지분 매각**이라는 점입니다. 이는 전체 부동산이 아닌 공유지분만을 매각하는 특수 물건입니다. 낙찰자는 나머지 지분권자와의 협의를 통해 지분을 매수하거나, 협의가 이루어지지 않을 경우 법적인 절차인 공유물 분할 소송을 제기하여야 전체 소유권을 확보할 수 있습니다. 지분권자에게는 공유자 우선 매수권이 발생할 수 있으므로, 낙찰 후 잔금을 납부하기까지 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

A. 입지적 장점: 지하철 7호선 면목역 인근의 양호한 교통과 면목초등학교 인접. 2019년식 신축급 다세대주택의 선호도.

B. 제3종 일반주거지역: 서울 내 주거 밀집 지역 중 양호한 용도지역으로, 주거 편의성 확보.

C. 지분 매각의 기회: 일반 물건 대비 높은 할인율로 접근할 수 있으며, 지분권자와의 원만한 협상 또는 법적 절차를 통해 최종적으로 전체 소유권을 확보할 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 특수 투자 기회입니다.

4. 종합 의견

본건은 입지 및 건물 상태 면에서는 양호하나, **토지/건물 지분 매각**이라는 권리상의 매우 높은 특수성을 가진 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건의 투자 방식으로는 접근이 어렵습니다. 투자자는 지분 매각의 리스크를 충분히 인지하고, 잔여 지분권자와의 협상 전략, 공유물 분할 소송 등 복잡한 법적 절차에 대한 철저한 준비 또는 경매 전문 컨설팅의 도움을 받는 것이 필수적입니다. 지분 매각의 특성을 활용하여 확실한 출구 전략(Exit Plan)을 수립하는 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계