나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117990 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117990 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 104동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경117990
• 주소: 서울특별시 동대문구 답십리로66길 89-4, 104동 2층202호 (장안동,더하이엔드)
• 감정가: 343,000,000원
• 최저가: 112,394,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2024타경117990 | 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리로66길 89-4, 104동 2층202호 (장안동,더하이엔드) | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 112,394,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 서울북부지방법원 2024타경117990 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 104동 2층202호이며, 용도는 다세대주택입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 3억 4,300만 원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 27.97제곱미터(약 8.46평)이며, 토지 지분면적은 16.63제곱미터(약 5.03평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건 중 2층에 위치합니다.

2. 물건 분석 (Analysis of Property)

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 동대문구 장안동의 "장안1동 주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재되어 있는 일반 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과 지하철역 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준으로 평가됩니다. 장안동은 전통적으로 주거 수요가 탄탄한 지역이며, 특히 소형 다세대주택은 직장인 등 1~2인 가구 수요가 높은 편입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주택지대와 상업시설이 적절히 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 점포 및 편의시설 이용이 편리합니다.

생활 편의시설이 밀집된 곳이며, 지하철 및 버스 노선 접근성이 확보되어 있어 서울 시내 주요 업무 지구로의 출퇴근 편의성이 양호합니다.

특정 혐오시설은 확인되지 않아 주거환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 잠재력보다는 현 상태의 주거 용도로서 안정성이 높습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제사항으로 주거용 건물 이용에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 명세

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

소유자 및 채무자는 동일인(윤OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 권리 위험 요소

등기사항전부증명서상 **주택임차권등기**가 2023년 9월 11일자로 등재되어 있습니다(서울북부지방법원 2023카임578).

이는 임차인이 보증금 반환을 받지 못하여 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차인으로서의 권리(대항력 및 우선변제권)를 확보했음을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 **반드시** 임차인의 정확한 보증금 액수와 대항력 발생 일자 등 임차 관계를 철저히 조사해야 합니다. 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견 (Potential Risks and General Review)

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 상기 언급된 **주택임차권등기**에 따른 임차보증금 인수 가능성입니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 임차인의 배당 요구 여부, 보증금 규모 등을 확인하는 것이 필수적입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권과 주요 상권 접근성이 무난한 주거 지역에 소재합니다. 소형 주택에 대한 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있어 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 권리관계상 임차권등기가 존재하는 만큼, 입찰가 산정 시 예상되는 임차보증금 인수 리스크를 고려하여 안전 마진을 확보해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1. **소액 투자 및 임대수익:** 전용면적이 작아 비교적 낮은 금액으로 서울 주택에 투자할 수 있으며, 주거 수요가 탄탄하여 월세 수익을 목적으로 하는 투자에 적합합니다.

2. **편리한 주거 인프라:** 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있고 대중교통 이용이 용이하여 임차인 모집에 유리합니다.

3. **2층 물건의 선호도:** 총 6층 중 2층에 위치하여 고층보다 편리하며, 엘리베이터 설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계