나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118153 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118153 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경118153 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33, 4층401호 (상봉동,더클래스) | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2024타경118153 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118153 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 375,000,000원

토지면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

건물면적: 41.83㎡ (약 12.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 지하철 7호선 "상봉역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 대중교통 이용이 매우 편리한 곳으로, 버스정류장 및 지하철 7호선 "상봉역"까지 도보로 약 3-4분 소요되며, 경춘선 및 경의중앙선 "상봉역·망우역"까지도 도보 약 11-12분 내외로 접근 가능합니다. 이는 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 재정비촉진지구에 속해 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 또한, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있어 인수 후 조건을 반드시 확인해야 합니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상봉동 일대는 상봉역을 중심으로 활발한 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다. 인근의 "상봉먹자골목"은 지역 주민과 젊은 층이 공존하는 상권으로, 다양한 먹거리와 트렌디한 음식점, 카페 등이 밀집해 있습니다. 또한, 동부시장 등 전통 시장과 대형 쇼핑몰(엔터식스 등), 코스트코, CGV 등이 가까이 있어 생활 편의 및 쇼핑 시설이 매우 풍부합니다. 상권은 지속적으로 발전하고 있으며, 로컬 브랜드 육성 사업 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 치장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 현관, 방 2개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 1개, 다용도실로 구성되어 있으며, 사용자가 전용 테라스를 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 재정비촉진지구 내 물건이므로 향후 개발 계획 및 규제 변화를 주시해야 합니다. 주변 상권 분석 결과, 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 수는 서울 평균보다 낮은 편(안전점수 3/10)으로 파악되었으나, 개인의 기준에 따라 민감할 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다. 또한, 일부 거주민 후기에서 건물 노후로 인한 방음 및 단열 관련 아쉬움이 언급되기도 하였으며, 건물 내 주차 공간이 협소할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 상봉역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 활성화된 상권을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 오피스텔로서 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하며, 전용 테라스 사용 등 특화된 주거 환경을 제공합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수 조건 변경 등은 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다. 재정비촉진지구라는 점은 향후 지역 발전 가능성과 함께 규제 사항을 확인해야 하는 요인이기도 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 : 지하철 7호선 상봉역 도보 3-4분 거리로 최상의 교통 접근성을 자랑합니다.

* 편리한 생활 환경 : 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 시장 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 활성화된 상권 : 상봉역 주변 먹자골목 등 젊은 층과 지역 주민 모두를 만족시키는 상권이 발달해 있습니다.

* 신축 오피스텔 : 2019년 준공된 비교적 새 건물로 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

* 테라스 특화 : 전용 테라스 사용 가능으로 희소성 및 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

* 개발 잠재력 : 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계