나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118566 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 산87-79 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118566 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 산87-79 임야 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경118566 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 산87-79 | 감정가: 410,220,000원 | 최저가: 134,421,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경118566 (1)이며, 소재지는 서울특별시 성북구 정릉동 산87-79입니다.

본건의 용도는 지목상 임야이나, 현황은 도로 및 잡종지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 159.00제곱미터 (약 48.10평)이며, 감정가는 410,220,000원입니다.

본 건은 공유물분할을 위한 경매이며, 매각대상은 토지(기타)입니다.

1.2. 주요 감정평가 요약

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "정릉" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 교통편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태는 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 임야이나 현황은 도로 및 주차장 등으로 이용 중인 점이 중요합니다. 북측으로 노폭 약 6M 내외, 남측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건은 정릉 남동측 인근에 위치한 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다. 차량 접근성이 확보되어 있으며, 마을버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 보통입니다. 도심 접근성이 양호한 서울시 성북구 내 주택 밀집지역에 속합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본건은 주택지대에 위치하고 있어 대규모 상업시설보다는 주택 거주민들을 위한 소규모 근린생활시설이 주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 투자의 관점에서는 주거 편의를 위한 기반 시설을 갖춘 배후지로서의 가치를 검토해야 합니다.

생활정보

주변에 단독주택 및 공동주택이 소재하고 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 편의도는 보통입니다. 마을버스 이용이 가능하여 지역 내 이동이 용이할 것으로 보입니다. (혐오시설 정보는 본 보고서에 제공된 자료만으로는 파악할 수 없으므로 현장답사가 필수입니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유권 관계

본건은 "공유물분할을 위한 경매"로 진행됩니다. 이는 공유자 간 협의가 이루어지지 않아 법원의 판결에 의해 물건 전체를 매각하여 그 대금을 공유지분별로 나누기 위한 절차입니다. 따라서 매각 자체로 소유권 관계는 정리되지만, 입찰자는 낙찰 후 공유자가 아닌 소유자로부터의 명도(인도) 문제가 발생할 수 있으며, 이 부분은 별도의 법적 조치가 필요 없을 가능성이 높습니다. (낙찰자는 매각대금을 완납하면 소유권을 취득하며, 기존 공유자들은 명도 대상이 됩니다.)

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역에 속하여 주거시설 건축이 가능하지만, 준보전산지, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항을 포함하고 있습니다. 특히, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 "허가된 사유공물(일부사도)"에 해당하며, 중점경관관리구역으로 지정되어 개발 및 이용에 있어 성북구의 조례 및 관련 법규의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 현황과 공부의 불일치

본건의 지목은 '임야'이나, 실제 현황은 '도로 및 잡종지(주차장 등)'로 이용되고 있습니다. 이는 지목변경 및 건축허가 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 특히 '사유공물(일부사도)'로 사용 중인 점은 사유 토지임에도 불구하고 공적 기능(도로)을 수행하고 있어 향후 개발 시 도로 폐쇄 또는 사도 사용료 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

4.2. 개발 제한 및 지가 하락 요인

제1종일반주거지역은 비교적 양호한 용도지역이지만, 준보전산지 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다. 또한, 현황이 도로 및 잡종지인 경우, 토지 본래의 가치를 온전히 평가받기 어려울 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울시 성북구 정릉동 주택지대에 위치하며, 입지 자체는 보통 수준입니다. 그러나 지목(임야)과 현황(도로/잡종지)의 불일치, 공유물분할 경매의 특성, 그리고 '사유공물(일부사도)' 및 다양한 법적 제한(준보전산지, 경관관리구역 등)이 복합적으로 얽혀 있는 고난이도 물건입니다. 실수요자가 주거 목적으로 매입하여 개발하기에는 난이도가 높으며, 법적 검토와 명확한 개발 계획 없이는 투자에 신중해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

지분 매각이 아닌 토지 전체를 매각하는 공유물분할 경매라는 점에서 소유권 확보의 용이성은 높습니다.

제1종일반주거지역에 속해 있어, 제한된 범위 내에서 주거시설 개발의 가능성은 존재합니다.

도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 6M 도로에 접한 부분은 가치가 있을 수 있습니다.

5.3. 결론

본 물건은 토지 현황에 대한 정확한 파악과 지자체 건축과 및 도로관리 부서와의 협의가 필수적입니다. 잠재적 개발 가치와 현황 이용의 제한 사이에 존재하는 간극을 해소할 수 있는 전문적인 지식과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 매수 전, 반드시 현장답사와 전문적인 법적 검토를 거쳐야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계