나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119040 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철역(7호선) "수락산역" 남서측 인근에 위치하
며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반
조건은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선"수락
산역")이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽: 석재붙이 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원
순환과로 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119040 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 2층202호

건물 종류: 다세대주택

토지 면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물 면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

감정가: 250,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철 7호선 수락산역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 수락산역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 소유권 현황: 현재 소유자는 이종하이며, 2021년 6월 10일 매매를 통해 소유권을 이전받았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 대항력: 없음 (감정평가서 및 등기부상 임차권이 말소된 것으로 확인됨)

* 인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사에서 배당금 수령 후 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.)

* 기타 권리사항: 등기부상 을구의 주택임차권, 갑구의 가압류 및 강제경매 등기 모두 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건이 위치한 상계동 일대는 아파트 단지와 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다. 수락산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 유사 물건 거래 사례 분석:

* 2026년 7월 4일, 상계동 1396-1번지 선화빌라(연립, 1994년식, 49.68㎡) 4층이 42,450만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일, 상계동 90-22번지(다세대, 2003년식, 23.81㎡) 5층이 37,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 상계동 1381-8번지 장미빌라(다세대, 1995년식, 43.15㎡)가 32,300만원에 거래되었습니다.

* 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례(23.81㎡, 37,000만원)를 기준으로 볼 때, 평당 약 513.8만원의 시세를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지하철 7호선 수락산역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주거 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인 존재: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부상 임차권도 말소된 것으로 확인됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인으로 등재되어 있으나, 배당금 수령 후 잔존 임대차보증금에 대한 매수인의 권리 청구권을 포기하는 확약서를 제출한 상태입니다. 이는 보증금 인수 부담이 없음을 의미하지만, HUG의 채권자로서의 지위와 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 연식: 본 건물이 속한 티파니 건물은 2020년 8월 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 일부 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 서울 지하철 7호선 수락산역 인근에 위치한 다세대주택입니다.

건축물은 2020년 사용승인을 받은 신축급 건물 내 구분 소유권 물건이며, 권리 분석상 모든 선행 권리는 말소될 예정입니다.

가장 중요한 점은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 등기되어 있으나, 대항력이 없고(등기부상 말소 확인) HUG에서 배당금 수령 후 잔존 보증금에 대해 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약서를 제출했다는 것입니다. 따라서 임차인 보증금 240,000,000원은 매수인이 인수할 의무가 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 수락산역을 도보로 이용 가능한 편리한 입지입니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다.

* HUG의 적극적 협조: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 관련 리스크가 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례 중 23.81㎡ (약 7.2평) 다세대주택이 37,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 513.8만원으로 환산할 수 있습니다.

* 본 건은 29.45㎡ (약 8.91평)으로, 해당 시세 적용 시 약 45,770만원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

* 하지만 감정가는 250,000,000원으로, 최근 시세 대비 낮은 감정가를 보입니다.

* 권리관계상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰 전략 수립이 가능합니다.

* 다만, 실제 낙찰가는 경매 참여자 수 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 종합적인 시세 및 권리 분석, 그리고 감정가와의 격차를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 부근 또는 약간 상회하는 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.