나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120170 [1] 서울특별시 도봉구 창동 547-24 대성아트빌 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120170 [1] 서울특별시 도봉구 창동 547-24 대성아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경120170 | 소재지: 서울특별시 도봉구 우이천로 172-1, 2층202호 (창동,대성아트빌) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 110,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경120170 (1)이며, 소재지는 서울특별시 도봉구 창동 547-24 대성아트빌 2층202호입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

감정가는 172,000,000원으로 평가되었습니다.

건물면적(전용)은 25.93㎡ (약 7.84평), 토지면적(대지권)은 15.65㎡ (약 4.73평)입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 신창초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 인근에 버스 정류장이 소재하며 본건 건물까지 차량 출입이 가능하여 대중교통 및 도로 사정은 보통입니다. 남서측으로 포장도로인 "우이천로"에 접하고 있습니다.

토지는 등고평탄한 유사 사다리형의 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물을 일괄 매각합니다. 소유자와 채무자가 동일한 김OO이므로 일반적인 강제경매의 형태를 띠고 있습니다.

특이사항으로 임대차 관계는 현재 미상입니다. 낙찰자는 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 2014년 8월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 해당하며, 내부 이용 상태는 도시형생활주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등) 구조입니다.

생활 편의 시설로는 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 주거지역으로 신창초등학교가 인접해 있어 교육 시설 이용이 용이합니다. 본건 소재지 주변의 검색 결과, 명확하게 분류되는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

본건은 입찰 시 반드시 확인해야 할 다음과 같은 특이사항 및 주의사항이 있습니다.

1. **매수신청보증금 특별 조건:** 일반적인 경매 사건과 달리, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 지정된 특별매각조건이 있습니다. 입찰 시 보증금 산정에 오류가 없도록 유의해야 합니다.

2. **물건 내부 상태 불량:** 전기사용료 미납으로 인한 전기 공급이 중단된 상태이며, 내부에 누수 흔적이 소재하는 것으로 보고되었습니다. 낙찰 후 명도 및 주거 환경 개선을 위한 추가 비용(전기료, 누수 수리비 등) 발생을 고려해야 합니다.

3. **도로사용료 문제:** "창동 547-67" 도로 사용과 관련하여 도로사용료가 청구되고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 해당 도로의 소유 관계 및 도로 사용료의 법적 의무 등에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

4. **토지이용계획 규제:** 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있습니다 (2024.8.31.~2025.8.30.). 허가구역 내 취득 시 실수요자 입증 등 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서울 도봉구 창동의 주거지역 내에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 감정가가 1억 원대 중반으로 책정되어 있어, 재매각 등을 통해 최저가가 하락할 경우 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

**투자 포인트:**

* **소액 투자:** 비교적 저렴한 감정가로 서울 주택 투자가 가능합니다.

* **도시형생활주택:** 1인 가구 수요에 적합한 구조(방1/거실 등)를 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

**종합 의견:**

상기 리스크(보증금 20%, 전기 중단, 누수, 도로사용료, 토지거래허가구역)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 특히 누수 및 도로사용료 관련 리스크는 낙찰 후 비용 발생 가능성이 크므로, 이에 대한 명확한 예측과 해결 방안을 수립한 후 접근하는 것이 안전해 보입니다. 해당 물건은 현장 조사를 통한 내부 상태 및 도로 현황 확인이 필수적인 투자 건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계