나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121296 [1] 서울특별시 강북구 수유동 270-147 다원힐스빌1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121296 [1] 서울특별시 강북구 수유동 270-147 다원힐스빌1동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경121296
• 주소: 서울특별시 강북구 삼양로138길 68, 4층401호 (수유동,다원힐스빌1동)
• 감정가: 295,000,000원
• 최저가: 96,666,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2024타경121296 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로138길 68, 4층401호 (수유동,다원힐스빌1동) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 96,666,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경121296 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 강북구 수유동 270-147 다원힐스빌1동 4층401호입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 세부 내역

전용면적(건물)은 40.70제곱미터 (약 12.31평)입니다.

토지 면적은 26.00제곱미터 (약 7.86평)입니다.

감정가는 295,000,000원이며, 부동산강제경매 사건입니다.

채무자와 소유자는 이OO, 채권자는 서OO입니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "덕성여자대학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태는 '단지형 다세대주택'으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 노폭 4-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 물건 분석

3.1. 입지조건

본건은 덕성여자대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 또한, 우이신설선 4.19민주묘지역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 강북 지역 내 이동은 무난하며, 건물 내 승강기 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

3.2. 상권분석

인근에 단독주택, 공동주택과 더불어 근린생활시설이 소재하는 전형적인 주거지역 상권입니다. 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대학가 인근의 이점을 활용한 소규모 소비 상권이 혼재되어 있습니다.

3.3. 생활정보

건물에 도시가스난방설비, 승강기 설비, 주차장 설비가 잘 되어 있어 일반적인 주거 생활에 필요한 기본 시설은 충족하고 있습니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활이 편리하다는 거주 후기가 있습니다. 특히, 방 3개, 욕실 2개의 구조는 신혼부부 또는 3인 이하 가족의 실거주 수요에도 적합합니다.

4. 법률 및 권리 분석

4.1. 권리분석

본 건은 '부동산강제경매' 사건이며, 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일합니다. 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되므로, 낙찰 후 건물과 토지 모두에 대한 소유권을 취득하게 되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 적습니다.

다만, 권리분석상 임대 관계가 '미상임'이므로, 현장 조사 및 명도 협상 과정에서 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 난이도가 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 존재합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거시설 건축 및 재건축에 대한 기본적인 법적 요건을 갖추고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 중첩되어 있으므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 해당 규제를 필히 고려해야 합니다.

5. 투자 판단

5.1. 잠재적 리스크

임대 관계 미상(미상임): 임차인이 존재할 경우 대항력 여부에 따라 명도 및 인도명령 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

강제경매: 채권자가 집행권원을 얻어 강제로 진행하는 경매이므로, 채무자의 반발 등으로 명도가 순탄치 않을 수 있습니다.

혐오시설: 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거 밀집 지역 특성상 건물 노후도 및 주차장 협소 문제 등은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

실속 있는 전용면적과 방 개수: 다세대주택임에도 불구하고 방 3개, 욕실 2개 구조를 갖추어 실수요자 선호도가 높습니다.

감정가 대비 합리적인 시작가: 감정가 2억 9천 5백만 원으로 서울 내 대학가 인근 역세권 다세대로서 경쟁력 있는 가격대입니다.

역세권 및 대학가 수요: 우이신설선 4.19민주묘지역 및 덕성여자대학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

5.3. 종합 의견

서울특별시 강북구 수유동 다원힐스빌은 교통과 교육 환경의 이점을 모두 갖춘 소형 다세대주택입니다. 강제경매로 진행되어 채무자의 명도 저항 가능성이 있지만, '토지/건물 일괄매각'으로 권리상 하자가 발생할 소지가 적으며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 투자 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다. 특히 대학생 및 직장인을 대상으로 한 임대사업 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계