나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121296 [1] 서울특별시 강북구 수유동 270-147 다원힐스빌1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "덕성여자대학교"남측 인근에 위치하며, 인근에
단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)
이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건으로서,
외벽: 인조석붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다원 힐스빌 1동 제4층 제401호로서,"단지형다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니,
현관 등)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비·급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형에 유사한 토지로서, "주거용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 4-6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121296 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 270-147 다원힐스빌 1동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

* 토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 건물면적: 40.70㎡ (약 12.31평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

* 건물 정보:

* 건물명: 다원힐스빌 1동

* 총 층수: 6층

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 주용도: 공동주택 (단지형다세대주택)

* 사용승인일: 2019-05-17

* 해당 호수: 4층 401호 (전용면적 40.70㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 수유동 소재 "덕성여자대학교" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필지의 사다리형 유사 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 4-6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

* 말소기준권리: 갑3 (중랑세무서장 압류, 2022-01-21)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-21

* 확정일자: 2020-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권등기 (을3, 2024-04-24 접수)

* 인수되는 권리:

* 을3 (주택임차권): 임차인 서 의 보증금 275,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2019-05-22)

* 을3: 주택임차권 (서 , 275,000,000원, 2024-04-24 접수, 말소: 인수)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2020-05-29, 매매)

* 갑3: 압류 (중랑세무서장, 2022-01-21, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (서재영, 287,815,753원, 2024-11-19 접수, 말소)

* 갑5: 압류 (강북구, 2024-12-09 접수, 말소)

* 갑6: 압류 (의정부세무서장, 2025-02-17 접수, 말소)

* 갑7: 압류 (서울특별시 강서구, 2025-11-21 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 275,000,000원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 공동담보 경매로 진행된 이력이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 덕성여자대학교가 인접해 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 4호선(4.19민주묘지역) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 대학가 인근의 편의시설 및 인근 지역 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 공공시설: 4.19민주묘지 등이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수: 임차인 서 의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이 금액은 낙찰가 외 추가적으로 발생하는 비용이며, 임차인에게 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 경매되었을 가능성이 있으며, 이 경우 채권 및 권리관계가 복잡할 수 있어 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

* 건축 관련 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 건축 관련 규제가 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보로는 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 실제 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다.

* 덕성여자대학교 인근의 주거 지역으로 입지 자체는 양호하며, 지하철역(4.19민주묘지역) 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가를 상회할 수 있는 상황이므로, 본 건의 취득은 신중한 접근이 요구됩니다.

* 투자자는 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학교 인근 지역의 안정적인 주거 수요: 덕성여자대학교 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 접근성: 지하철 4.19민주묘지역 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담 때문에 경매 경쟁률이 낮아질 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 인수 보증금 (임차인): 275,000,000원

* 주변 시세 분석 (유사 면적, 2026년 6월 거래 기준):

* 북한산그랑빌(686) (2008년식, 전용 69.57㎡): 28,200만원

* 추정 3.3㎡당 시세: 약 1,230만원

* 본건 전용면적(40.70㎡, 약 12.31평) 기준 추정 부동산 가치: 약 1억 6,500만원

* 본건은 인수 보증금(2억 7,500만원)이 추정 부동산 가치(약 1억 6,500만원)보다 높아, 낙찰 후 총 지출 비용이 시세 대비 매우 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

* 따라서, 투자자는 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치(약 4.4억원)를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이론적으로 적정 입찰가는 약 1억 6,500만원 수준입니다.

* 하지만, 경매 최저 입찰가는 감정가(2억 9,500만원) 또는 그 이하로 시작될 수 있으며, 이는 입찰가를 1.65억원 이상으로 설정할 경우 총 투자 비용이 시세를 크게 초과하게 만듭니다.

* 본 건의 특수성(높은 인수 보증금)을 고려하여, 매우 보수적으로 접근해야 하며, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시 총 투입 금액은 약 4억 2,500만원 ~ 4억 5,500만원이 됩니다.

* 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이 점을 반드시 유의하여 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.