나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59229 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59229 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층301호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경59229 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8, 3층301호 (구산동,현대아트빌) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 91,095,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 은평구 구산동 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59229 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 278,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

건물면적: 42.01제곱미터 (약 12.71평)

토지면적: 24.07제곱미터 (약 7.28평)

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 6층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등이며, 창호는 하이샷시입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 이용 상태는 보통인 편입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준의 주거 입지입니다. 토지는 남측 하향 급경사지의 가장형 토지이며, 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 위치합니다. 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편으로, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변은 구산동의 주거지역 특성상 대규모 상권보다는 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 구산중학교 등 교육시설이 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 응암역 주변 상업 시설과 연계하여 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 일상적인 쇼핑 및 병의원 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 주거 환경을 크게 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 조건

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 소유자 및 채무자가 동일합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물만 철거될 위험 등은 없습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 용도에 적합합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (명도 및 인수주의 사항)

가장 중요하고 핵심적인 리스크는 특이사항에 기재된 **주택임차권 등기명령에 의한 임차보증금 259,000,000원의 존재**입니다. 이는 감정가 278,000,000원에 육박하는 금액입니다.

임차보증금이 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차보증금일 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전에 임차인의 전입일, 확정일자 등을 면밀히 분석하여 **인수해야 할 금액이 있는지 여부와 그 규모**를 반드시 확인해야 합니다. 만약 전액 인수해야 한다면, 낙찰가와 인수금액의 합계가 주변 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰해야 합니다. 또한, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인의 협조를 얻기 위한 명도 협상이 까다로울 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 은평구 구산동의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 12.71평의 소형 주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호하여 실수요자에게 적합한 물건입니다.

그러나 **임차권 등기된 보증금 259,000,000원의 인수 가능성**이 물건의 가치 및 투자의 안전성에 결정적인 영향을 미치는 최대 변수입니다. 이 권리 관계에 대한 철저한 분석과 안전마진 확보가 최우선으로 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

1) 주거 선호도: 서울시 내 다세대주택으로서 실수요를 바탕으로 한 투자가치가 존재합니다.

2) 양호한 교통: 6호선 응암역 및 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 시내 이동 편의성이 확보되어 있습니다.

3) **높은 수익률 가능성 (조건부):** 임차보증금 인수 리스크를 정확히 분석하고, 이를 반영하여 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 권리분석이 선행되어야 하는 고난이도 물건입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계