나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59229 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 소재하는 부동산으로, 주
위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 응암역(6호선)이 위치
하는 바 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 3층 301호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하양 급경사지의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의))(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 259,000,000원이 설정되어 있음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59229 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층301호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

건물면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 현대아트빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 3층 301호

사용승인일: 2019년 09월 02일

외벽: 석재붙임 및 벽돌 쌓기 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 하이샷시 창호

건물 전체 연면적: 718.43㎡

토지 전체 면적: 338㎡

건축물 대장상 주용도: 공동주택 (다세대주택), 근린생활시설

1.3. 면적 및 대지권

전유부분 건물면적: 42.01㎡ (약 12.71평)

전유부분 토지면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

전유부분 토지지분: 24.074909999999996㎡ (약 7.28평)

건폐율: 59.93%

용적률: 190.48%

2. 입지조건

2.1. 교통

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 위치합니다.

6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 11일 국민건강보험공단의 압류입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

총 채권액은 335,901,909원입니다.

주요 등기 사항으로는 소유권 이전, 신탁 말소, HUG의 주택임차권, 다수의 압류 및 가압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 확인됩니다.

* 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 15일

* 확정일자: 2020년 10월 20일

* 배당신고일자: 2023년 04월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 본 건 매각 시, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 장우덕

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 480,000원

* 배당신고일자: 2024년 10월 18일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인들의 대항력이 없는 것으로 판단되어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택지대 내에 위치하여 주거 상권의 성격이 강합니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6호선 응암역 상권을 활용할 수 있는 거리입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 응암역 주변 상업시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

구산중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 녹지 및 휴식시설

주변에 공원이나 녹지 관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역 내 시설을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항 및 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건부 매각은 본 건의 핵심 리스크 요인입니다.

HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건은, HUG가 잔여 보증금을 포기하지 않거나 말소하지 않을 경우 낙찰 후에도 권리 관계가 복잡해질 수 있음을 시사합니다. 낙찰자는 해당 조건을 면밀히 확인하고 이행 여부를 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 대항력 부재

두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 장우덕 임차인의 경우 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 사도, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 사도 관련 사항은 반드시 은평구 도시계획과에 문의하여 명확히 확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체적인 외부 조사 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적 구매자는 현장을 방문하여 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치한 현대아트빌 내 도시형생활주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 6호선 응암역 접근성이 양호하며, 주택지대 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 적으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 특별한 인수 조건부 매각 사항은 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 조건의 이행 여부 및 해석에 따라 최종적인 인수 부담이 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신식 주거 시설입니다.

8.2. 역세권 입지

6호선 응암역과 인접하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

8.3. 인수 보증금 없음

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

8.4. HUG 인수조건 변경

HUG 관련 특수 조건으로 인해, 조건부 매각이 순조롭게 진행된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 건물(리치빌, 2013년식)의 거래가는 24.74㎡ 기준 8,800만원(8천 8백만원)으로, ㎡당 약 355만원 수준입니다. 또한, 금당빌라(1991년식)는 37.02㎡ 기준 11,500만원(1억 1천 5백만원)으로, ㎡당 약 310만원 수준입니다.

본건 건물면적 42.01㎡를 기준으로 환산 시, ㎡당 310만원~355만원의 시세를 적용하면 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위의 시세가 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 278,000,000원(2억 7천 8백만원)으로, 제공된 시세 정보와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장가치보다 높게 책정되었거나, 제공된 시세 정보가 본건 물건의 특정 상황을 반영하지 못할 가능성을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이며, HUG 관련 조건부 매각이라는 특수성이 있습니다.

제공된 시세 정보(약 1.3억 ~ 1.5억)와 감정가(2.78억) 간의 큰 차이를 고려할 때, 감정가 수준까지 입찰하는 것은 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG와의 조건 이행 가능성을 면밀히 검토하고, 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 제공된 시세 정보를 기준으로 하되, HUG와의 조건 이행에 따른 잠재적 위험을 감안한 보수적인 접근입니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 시세 동향, 경매 참여자들의 경쟁 정도, HUG와의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.