나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62560 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 11-29 삼성하이빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘예일여자고등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호로서,
외벽: 드라이비트 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 11-29, 11-30, 11-31, 11-32 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권 [2022년 11월 14일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2022카임5290), 임차보증금 금260,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.
- 집합건축물대장상 "다세대주택 경량철골구조 26.32㎡ 증축 양성화"(변동일: 2015.01.29)이 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62560 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 11-29 삼성하이빌 비동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호

* 건축년도: 2011년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 31.67㎡ (약 9.58평)

* 토지지분: 31.67㎡ (약 9.58평)

* 건물면적: 56.74㎡ (약 17.16평)

* 건물지분: 56.74㎡ (약 17.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 역촌동 11-29번지, '예일여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

* 교통: 차량의 건물까지의 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 본건 건물 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 17일 안산세무서장의 압류(갑10)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 선순위 권리 또는 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 주택임차권(을9, 2022-11-23 등기)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 HUG는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 HUG 관련 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 강기호(보증금 300만원, 차임 50만원, 전입 2024-10-24)는 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 대상 물건이 위치한 역촌동은 전반적으로 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

* 배후 수요: 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 분포하며, 상업 시설 발달보다는 주거 배후지에 가깝습니다.

* 투자 가치: 대규모 상권과는 거리가 있으나, 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 기본적인 근린생활시설이 존재하며, 마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

* 교육시설: '예일여자고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (단, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부 확인 필요)

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조항은 매각의 핵심 조건입니다. 이 조건의 이행 여부가 매각 후 법적 안정성에 중요하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 강기호: 대항력은 없으나, 소액 임차인으로 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이에 대한 잠재적인 민사적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건축물대장상 증축 내용: 집합건축물대장상 "다세대주택 경량철골구조 26.32㎡ 증축 양성화" 내용이 등재되어 있습니다. 이는 공부상의 면적과 실제 건축물의 현황 간에 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 실측 및 현황 조사를 통해 정확한 면적과 위법 건축물 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 법률(가축분뇨법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법)에 따른 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 2024년 5월 기준 감정가는 2억 8,400만원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 부담을 덜어주는 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 이 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 건물은 2011년에 사용 승인되었으며, 주변은 주택 밀집 지역으로 생활 환경은 무난한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 적음: HUG 관련 보증금 포기 조건이 명확히 이행된다면, 인수되는 채무 부담이 거의 없어 순수 부동산 가치에 기반한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 시세 차익: 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적과 건축 연도를 고려했을 때 감정가 대비 높은 시장 가치를 가진 것으로 추정됩니다. (인근 유사 면적 다세대주택 최근 매매가 약 1억 5천만원 ~ 3억 3천만원 범위, 최고가 기준 평당 약 2,260만원 적용 시 본건 추정 시세 약 3억 8천만원 이상).

* 도심 접근성: 서울 시내에 위치하여 직장 접근성 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다. 주변 유사 면적(48.3㎡)의 최근 매매가(330,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 2,260만원/평이며, 이를 본건 면적(56.74㎡, 약 17.16평)에 적용 시 약 3억 8,778만원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점과 HUG 조건부 매각이라는 특수성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가와 시장 가치 사이에서 결정될 가능성이 높습니다. HUG 조건의 명확한 이행을 전제로, 보수적으로 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 법률 검토 및 현장 조사 권고

본건은 HUG와의 특수 조건으로 인해 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 집합건축물대장상 증축 관련 내용과 실제 현황의 일치 여부, 건물 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사 및 전문가의 의견 수렴을 적극 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.