나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62010 [1] 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62010 [1] 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경62010
• 주소: 서울특별시 은평구 서오릉로21길 6-9, 5층502호 (구산동,진성아트빌)
• 감정가: 204,000,000원
• 최저가: 66,846,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경62010 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로21길 6-9, 5층502호 (구산동,진성아트빌) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 66,846,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본건은 서울서부지방법원 2024타경62010 (1) 사건으로 진행되는 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호이며, 최초 감정가는 204,000,000원입니다.

건물의 사용승인일은 2014년 10월 15일로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

채무자 및 소유자가 동일인(권OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적은 건축물대장 기준으로 산정되었습니다.

건물 전용면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

토지 지분면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡으로 현재까지 확인된 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며 '선정중학교' 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 소규모 공원 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 평가되며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용에 용이합니다. 또한, 지하철 6호선 구산역이 도보 약 15분 내외 거리에 위치하고 있어 대중교통 환경은 보통으로 판단됩니다. 북동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

주위 환경이 다세대주택, 빌라 등이 밀집된 주거지역인 점을 고려할 때, 주요 상권보다는 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설 및 소규모 편의시설이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

대형 상권 접근성은 지하철역이나 주요 간선도로 주변 상권을 이용해야 할 것으로 보이나, 일상적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

학군으로는 '선정중학교'가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통편으로는 6호선 구산역이 도보권에 있으며, 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후에도 주거지역으로의 안정적인 이용이 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 물건지가 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 상대보호구역에 해당되므로 관련 법규정을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 권리관계는 비교적 단순할 수 있습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지 지분만을 매수하여 발생하는 문제나 법정지상권의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하고 있어, 구조적인 문제는 없을 것으로 보이나, 최상층인 만큼 누수 등 건물 유지보수 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계는 미상(미확인)으로 명시되어 있습니다. 이는 향후 임차인이 존재할 경우 보증금 및 명도 관련하여 매수인이 인수해야 할 권리가 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 현황조사서 및 매각물건명세서상의 임차인 현황을 반드시 확인하고, 명도에 대한 철저한 계획을 수립해야 합니다.

이용상태상 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상의 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 실제 현황과의 일치 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 특이사항

토지이용계획상 토지(1), (2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 다수의 규제지역에 포함되어 있으나, 현황이 다세대주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 현상 유지 및 이용에는 문제가 없을 것으로 보이나, 향후 재건축 등 개발 시에는 관련 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

신축급 다세대 주택: 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 가까워 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

지하철 도보권: 6호선 구산역이 도보 약 15분 거리에 위치하여 서울 내 접근성이 확보됩니다.

안정적인 주거 환경: 선정중학교 인근 주거지역으로 임대 수요가 꾸준할 수 있는 입지입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 은평구 내에서 비교적 연식이 짧고 전용면적이 약 9.2평으로 1~2인 가구에 적합한 주거용 다세대주택입니다. 제반 주위환경 및 교통 상황은 보통 수준이나, 안정적인 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어 실수요 및 소액 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 최상층(5층) 건물 이용 상태에 대한 현장 확인은 필수적이므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 대비가 중요합니다. 감정가가 적절히 산정되었는지 주변 실거래가와 비교 분석 후 입찰 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계