나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62010 [1] 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2024.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재하며 "선정중학교" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 소규모 공원 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 15분 내외 거리에 지하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 5층 건물 내 소재하는 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2014.10.15)

외벽 : 석재 및 타일 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(댜세대주택)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1), (2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62010 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000 원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2014년 10월 15일

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 구산동 소재하며 "선정중학교" 남서측 인근에 위치함. 주변은 다세대주택, 빌라, 아파트, 소규모 공원 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 도보 약 15분 거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 현재 등기부상 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 말소기준권리는 주식회사제니스자산관리대부의 가압류 (2021.12.14.)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 실제 현황은 별도 확인이 필요함.

인수되는 권리: 특별한 인수 권리는 없음. 다만, 매각으로 인해 임차권(을5)은 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(백원준)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 31일

* 확정일자: 2021년 3월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

등기부 요약:

주요 권리 내역: 소유권이전, 주택임차권(을5), 가압류(말소), 강제경매(말소) 등기 확인됨. 총 채권액은 222,369,290원임.

1.3. 상권분석

주변 시세:

최근 인근 지역(구산동) 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2013년식 24.74㎡(약 7.5평) 면적의 '리치빌'이 2026년 5월 8,800만원에 거래되었음.

1991년식 37.02㎡(약 11.2평) 면적의 '금당빌라'는 2026년 5월 11,500만원에 거래되었음.

건물 정보: 본 물건은 2014년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 30.48㎡(약 9.2평)임. 이는 분석된 '리치빌'의 연식과 유사하나, 면적은 더 넓음. 감정가(204,000,000원)는 최근 시세(8,800만원~11,500만원) 대비 상당히 높게 책정되어 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본 건 주변에는 선정중학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 빌라, 아파트 단지 등이 혼재되어 있음. 소규모 공원 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편임. 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

편의시설: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비된 것으로 추정되며, 인근에 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본 건은 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있음. (이행강제금 부과 여부 등 상세 내용은 확인 필요)

HUG 인수조건: 임차인이자 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 명시되어 있음. HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하며, 이는 HUG가 경매 절차를 통해 자신의 채권을 회수하는 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 사전에 정의한 것임.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 2억 4백만원 대비 최근 시세 거래가는 8,800만원 ~ 11,500만원 수준으로 큰 차이를 보임. 이는 본 건의 실제 가치와 감정평가액 간의 상당한 괴리가 존재함을 시사함.

1.6. 투자 포인트

신축 연식: 2014년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 측면에서 유리할 수 있음.

잠재적 가치 상승 가능성: 위반건축물 사항 해소 또는 용도 변경 등을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 상당한 비용 및 노력이 수반될 것으로 예상됨.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 구산동에 위치한 2014년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리, 임차인 관련 특별 인수 조건 등 고려해야 할 사항이 다수 존재합니다. 특히 위반건축물 문제와 감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세는 투자 결정에 있어 매우 중요한 요소로 작용할 것입니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, 임차인(HUG) 관련 조건과 위반건축물 문제는 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(204,000,000원)와 최근 실거래가(8,800만원~11,500만원), 그리고 위반건축물이라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 최근 거래된 인근 다세대주택 시세를 기준으로 보았을 때, 본 건의 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 이는 위반건축물 복구 비용, 명도 비용, HUG 관련 제반 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 본 건의 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.