나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62362 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62362 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 4층404호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2024타경62362 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로 128, 4층404호 (구산동,고은명가) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 서울서부지방법원에서 진행하는 2024타경62362 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 조OO입니다. 권리관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.2. 물건 기본 현황

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 4층404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 253,000,000원

전용면적: 건물 29.95㎡ (약 9.06평) / 토지 19.51㎡ (약 5.90평)

규모: 5층 건물 중 제4층

사용승인일: 2020년 5월 6일 (신축급)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 은평구 구산동에 위치하며 구산중학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 특히 2020년 신축급의 다세대주택이라는 점이 경쟁력을 더합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 은평구는 신분당선 서북부 연장 조기착공 추진, GTX-A 연신내역 상권 활성화 등 신경제교통 중심지 조성을 위한 핵심 사업들을 추진하고 있어 장기적인 교통 환경 개선의 잠재력이 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

인근에 구산중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거지역에 필요한 근린생활시설은 비교적 가까운 거리에 형성되어 있습니다. 은평구는 상권의 주거 인구는 많으나 상권 생존율에 대한 맞춤형 처방이 필요한 지역으로 분석된 바 있으나, 본 건은 주거용 다세대 주택이므로 생활 편의성 측면에서 접근해야 합니다. 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 최종적인 판단을 위해서는 현장 임장 및 주변 시설 확인이 필수적입니다.

3. 물건 상세 분석 (건물 및 토지)

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층으로, 2020년 5월에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감이며, 샤시 창호 등을 사용하였습니다. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재 주거용 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 상태

본 건 토지는 2필1단지(16-57, 16-58)의 부정형 평지로서 건물 부지(다세대주택)로 이용 중입니다. 서측 약 15미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진입이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 특히 상대보호구역은 학교 환경 보호와 관련된 규제이므로 건축 행위 제한 여부를 관할 교육청에 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리관계 분석

경매 구분은 부동산강제경매입니다. 검색된 경매 정보에 따르면, 임차인 현황이 미상인 경우가 있으며, 미상인 임차인(정화수, 주식회사 미스고 등)의 점유 부분이 확인되었으나 보증금 및 차임 등이 미상입니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 그들의 대항력 여부와 보증금 액수가 매수인이 인수해야 할 권리(인수주의)를 발생시킬 수 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사서의 최종 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 유무를 철저히 확인해야 합니다. 말소기준권리는 근저당권(49,000,000원, OOOO협동조합)으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

현장조사 한계: 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 구조도는 탐문 및 외부 관찰을 토대로 작성되었으므로, 내부 구조의 정확한 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

소액 다세대주택: 다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으나, 서울 지역 소액 주택이라는 장점도 있습니다.

5. 투자 판단 요소

5.1. 종합 의견

본 건은 은평구 구산동에 위치한 2020년 준공의 신축급 다세대주택으로, 서울 내 비교적 낮은 감정가로 주택 매수가 가능하다는 점이 큰 장점입니다. 교통 상황은 보통이나, 향후 은평구의 광역 교통망 확충 계획에 따라 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 핵심 리스크는 임대차 관계가 미상인 점이므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 주택: 사용승인일이 2020.05.06.로 건물의 가치 하락이 적고, 쾌적한 주거 환경이 보장됩니다.

소액 투자 기회: 2억 5천만원대의 감정가로 서울 지역 주거용 부동산을 매수할 수 있는 기회입니다.

교통 호재 기대: GTX-A 연신내역 및 서부경전철 등의 은평구 교통 개발 호재가 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 구산중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계