나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63426 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "응암역 6호선" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상8층건물 내 제5층 제503호
(사용승인일 : 2020.07.31)

외벽 :벽돌붙임 및 석재붙임 등임.
내벽 :벽지 및 인테리어 등임.
창호 :샤시 창호 등임.

이용상태

본 건의 경우 주거용 오피스텔(방2, 화장실, 거실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형·완경사 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울서부지방법원 2024타경63426 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154, 신성에버빌 5층503호

용도: 다세대주택(오피스텔)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 10.83㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.827㎡ (약 3.27평)

건물면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

건물지분: 25.94㎡ (약 7.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "응암역(6호선)"에서 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 "응암역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층 / 지상 8층 건물 중 제5층 제503호이며, 2020년 7월 31일에 사용승인되었음.

* 외벽: 벽돌붙임 및 석재붙임 등

* 내벽: 벽지 및 인테리어 등

* 창호: 샤시 창호 등

* 이용상태: 현재 주거용 오피스텔(방2, 화장실, 거실, 발코니 등)로 이용 중임.

* 설비내역: 급·배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 완경사 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63426)으로 인한 주택도시보증공사의 채권(284,927,669원)이 말소기준권리로 판단됨.

* 등기부 요약:

* 을4: 주택임차권 (류지은, 275,000,000원, 2023-11-13 접수) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2021-11-08 접수)

* 갑4: 소유권 이전 (김기숙, 매매 280,000,000원, 2021-11-08 접수)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 284,927,669원, 2024-11-11 접수) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 류지은

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-03

* 확정일자: 2021-10-20

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 류지은은 대항력이 없으며, 보증금 275,000,000원에 대한 인수 금액은 0원임. (주의사항 및 물건명세서 참고사항 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 인근 유사 건물들의 면적 대비 가격은 약 359만원/㎡ ~ 474만원/㎡ 수준으로 형성되어 있음.

* 본 건의 감정가는 278,000,000원으로, 건물 면적 25.94㎡(약 7.85평) 기준 약 1072만원/㎡의 가격으로 평가되었음.

* 이는 제공된 최근 실거래가 데이터의 면적당 가격보다 상당히 높은 수준으로, 감정 시점과 현재 시장 가격 간의 괴리가 존재할 가능성이 있음.

* 최근 거래된 매물들의 건물 연식이 본 건(2020년 준공)보다 오래되었음에도 불구하고, 면적당 가격이 현저히 낮게 형성된 점은 주목할 필요가 있음.

* 본 건의 면적(25.94㎡)은 비교 대상 매물들의 면적(43.53㎡ ~ 82.37㎡)보다 작기 때문에 직접적인 가격 비교는 어렵지만, 면적당 가격 추세는 시장 가치를 파악하는 데 중요한 지표임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 지하철역 및 버스 정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경: 현재 파악된 정보상으로는 특정 혐오시설이 본 건 인근에 직접적으로 소재하고 있다는 정보는 없음. 다만, 혐오시설은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 진행 전 해당 지역의 개발 계획이나 민원 등을 추가적으로 확인하는 것이 권장됨.

* 교통: 지하철 6호선 응암역과의 접근성이 양호하며, 차량 접근도 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 및 HUG 관련 조건: 임차인 류지은의 보증금 275,000,000원이 채권 총액과 일치하며, 임차인의 대항력이 없음에도 불구하고 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 승계 조항이 존재함. 이는 낙찰 후 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건이므로, 해당 조건 이행 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있음. 입찰 전 반드시 관련 조건의 정확한 해석 및 이행 가능성을 확인해야 함.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 주변 실거래가 대비 면적당 가격이 현저히 높게 책정되어 있음. 이는 감정가 기준으로 입찰 시 고가 낙찰의 위험을 내포하며, 시장 상황에 대한 면밀한 재검토가 필요함.

* 건축물 용도: 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 용도인 점은 시장 상황에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 6호선 응암역과의 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음. 그러나 임차인 관련 특이사항과 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각 조항은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요하며, 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이는 투자 판단에 있어 중요한 고려 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호함.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 시장 가격 대비 저평가 가능성: 제공된 최근 실거래가 데이터를 기반으로 할 때, 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰될 경우 시세차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 주변 시세 데이터를 기반으로 산출되었음. 주변 유사 건물의 면적당 평균 가격(약 431만원/㎡)과 본 건의 면적(25.94㎡)을 고려하고, 신축 건물임을 감안하여 약간의 프리미엄을 적용하여 보수적으로 접근함.

* 면적당 가격 산정: 약 5,000,000원/㎡

* 예상 입찰가: 5,000,000원/㎡ * 25.94㎡ = 129,700,000원

따라서, 현재 시장 상황 및 제공된 시세 데이터를 고려하여 예상 입찰가는 약 130,000,000원으로 제시함. 이는 감정가(278,000,000원) 대비 상당 부분 낮은 가격이며, 임차인 관련 특수 조건과 시장 시세를 반영한 보수적인 접근임. 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.