나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63426 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63426 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63426
• 주소: 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26, 5층503호 (신사동,신성에버빌)
• 감정가: 278,000,000원
• 최저가: 91,095,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경63426 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26, 5층503호 (신사동,신성에버빌) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 91,095,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63426 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층503호

용도: 다세대주택 (감정평가서상 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 기본 정보

토지면적: 10.83㎡ (약 3.27평) (대지권 지분)

건물면적: 25.94㎡ (약 7.85평) (전용면적)

*참고: 다세대주택은 아파트와 달리 별도의 분양면적 개념이 없으며, 건물면적 25.94㎡가 실질적인 전용면적임.

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020.07.31 (신축급 건물)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재이며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역에 위치하여 주위환경은 보통입니다. 신축급 건물들이 밀집한 주거지로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

지하철 6호선 응암역이 근거리에 소재하는 역세권 입지입니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 본 건까지 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 용도 지역

토지는 세장형의 완경사 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

용도지역상 '준주거지역'에 해당하며, 이는 주거기능을 주로 하되 일부 상업 기능의 보완이 필요한 지역으로 일반 주거지역에 비해 용적률 및 건폐율이 높아 토지의 활용도가 높은 장점이 있습니다. 지구단위계획구역(신사생활권) 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황

본 건은 2020년 7월에 사용승인된 신축급 건물입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 8층 건물 중 제5층 제503호입니다.

외벽은 벽돌붙임 및 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 인테리어 등으로 양호한 상태로 보입니다. 창호는 샤시 창호입니다.

3.2. 이용 및 설비

본 건은 현재 공부상 용도는 다세대주택이나, 감정평가서상 주거용 오피스텔(방2, 화장실, 거실, 발코니 등)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 소형 평형으로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실거주 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등 기본적인 주거 편의 설비는 완비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매의 종류 및 이해관계인 현황

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 이는 임의경매 대비 복잡성이 낮고 채무 변제를 위한 강제집행의 성격이 강합니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(확인 불가)입니다. 따라서 매각 시 명도(인도) 과정에서 점유자를 상대로 별도의 인도 절차가 필요할 수 있으며, 이 경우 소유자 외에 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 현황은 추후 매각 물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

응암역 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설(상가, 편의점, 식당 등) 이용이 용이합니다. 준주거지역의 특성상 주거 편의시설과 상업 시설 접근성이 동시에 확보되어 있습니다.

5.2. 학군 및 교육 환경

본 건은 '상대보호구역'에 해당하며, 이는 학교 환경위생 정화구역을 의미합니다. 인근 학교의 교육 환경을 보호받는 위치에 해당합니다.

5.3. 혐오시설 분석

제공된 감정평가서 및 현장조사 요약에는 주위환경이 '보통'으로 기재되어 있어, 인근에 특별한 기피시설이나 혐오시설은 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 정확한 정보는 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 권리상 리스크

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 있습니다. 매수인은 최종 잔금 납부 후 소유자 및 점유자를 상대로 인도명령 또는 명도소송을 진행해야 할 수 있습니다. 명도 협상을 위한 시간 및 비용을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 행정 및 물건상 리스크

공부상 '다세대주택'이나 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 부분이 있습니다. 실사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 발생할 경우, 향후 건물 관리나 행정적 절차에서 문제가 될 가능성이 있으나, 주거용으로 이용 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 용도 변경 여부 및 세금 관계를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 2020년 7월에 사용승인된 신축급 다세대주택(실사용 오피스텔)으로, 건물의 상태가 양호하며 준주거지역 내 응암역 역세권에 위치하여 입지가 우수합니다. 소형 평형으로 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 감정가 2억 7,800만원은 주변 시세 대비 적정 여부를 추가로 검토해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 6호선 응암역 근거리의 준주거지역으로 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축 건물: 사용승인일이 2020년으로 건물의 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

소형 주거: 방 2개 구조의 소형 평형으로 전월세 수요가 꾸준하며, 1~2인 가구의 실수요가 높습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계