나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경884 [4] 서울특별시 금천구 시흥동 237-56 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(3): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(5): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(7): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(3): 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(5): 서측 및 남측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(7): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(5):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(7):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(4) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(6) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(8) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2),(4),(6),(8) 모두 단독주택임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있을 것으로 추정되나 장기간 방치 등으로 사용가능여부 알수 없는 상태임.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 기호(2)건물에 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ), 기호(4) 건물에 제시외건물(ㄷ),(ㄹ), 기호(6) 건물에 제시외건물(ㅁ), 기호(8) 건물에 제시외건물(ㅂ),(ㅅ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경884 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 237-56

용도: 단독주택

감정가: 691,553,720원 (약 6억 9,155만원)

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.45㎡ (약 20.09평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

총 건물면적: 70.45㎡ (약 21.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서초새마을금고 (기록상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 로폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 지장이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 2022년 7월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권액 2,688,000,000원)으로 확인됩니다.

이후 2024년 2월 16일 접수된 서초새마을금고의 임의경매개시결정(채권액 2,337,320,730원)이 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

소유권이전 내역은 1989년 5월 22일 지종수, 2009년 7월 1일 장점순(협의분할에 의한 상속)으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 개요로 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

전체 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대차 내역은 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하여 지역적인 상업 기능도 일부 갖추고 있는 지역입니다. 특정 상권이라고 보기보다는 주거지 지원 상권의 성격을 띱니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경

단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교육환경

동일여자고등학교가 인근에 위치하며, 관련 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 상태

건물의 설비 내역(위생, 급배수, 난방 등)은 구비되어 있을 것으로 추정되나, 장기간 방치 등으로 사용 가능 여부를 알 수 없는 상태입니다. 따라서 상당한 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 제시외 면적이 4.00㎡ 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분의 현황 및 법적 문제는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리

'지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 확인 및 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.

* 임대 내역 미상

임대차 내역이 미상이라는 점은 예상치 못한 명도 문제 또는 권리 관계 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 단독주택으로, 주변 주거 환경 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 약 6억 9천만원 수준으로 책정되었으며, 토지 면적(99㎡) 대비 건물 면적(66.45㎡)이 상대적으로 작아 토지 활용 가치가 높을 수 있습니다. 다만, 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 매각 후 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 가치

서울 금천구 시흥동이라는 입지는 지속적인 도시 개발 및 수요가 예상되는 지역입니다.

* 토지 활용 잠재력

99㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 등을 통해 건물 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주거지 내 단독주택

연립, 다세대 주택이 혼재된 지역에서 단독주택은 희소성을 가질 수 있으며, 이는 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 시세는 면적 및 연식에 따라 다소 편차가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월)

* 시흥동 105-1 (연립, 1981년생, 62.31㎡): 59,000만원 (5.9억원)

* 시흥동 982 (연립, 1989년생, 39.48㎡): 44,000만원 (4.4억원)

* 시흥동 838-14 (연립, 2002년생, 55.19㎡): 28,000만원 (2.8억원)

본건은 단독주택이며, 감정가는 691,553,720원 (약 6.92억원)입니다. 주변 연립 주택의 시세는 본건의 감정가보다 낮은 경우도 있으나, 이는 건물의 크기, 토지 면적, 건축 연식, 주택 유형(단독주택 vs 연립) 등의 차이에서 비롯된 것으로 보입니다. 특히 본건은 99㎡의 토지 면적을 보유하고 있어, 비교 사례의 토지 면적보다 상대적으로 넓어 토지 가치가 높게 반영되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인(건물 노후화, 미소멸 권리, 토지 이용 제한 등)을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 약 6억 9,155만원

* 주변 시세 비교 (연립 기준): 2.8억 ~ 5.9억원 (본건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵습니다.)

종합적으로 볼 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있으나, 명확한 시세 파악 및 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

적정 예상 입찰가 범위는 감정가 수준인 6억 5천만원에서 7억 5천만원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 권리관계 명확화, 수리 비용 산출 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.