나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경884 [3] 서울특별시 금천구 시흥동 237-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(3): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(5): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(7): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(3): 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(5): 서측 및 남측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(7): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(5):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(7):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(4) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(6) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(8) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2),(4),(6),(8) 모두 단독주택임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있을 것으로 추정되나 장기간 방치 등으로 사용가능여부 알수 없는 상태임.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 기호(2)건물에 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ), 기호(4) 건물에 제시외건물(ㄷ),(ㄹ), 기호(6) 건물에 제시외건물(ㅁ), 기호(8) 건물에 제시외건물(ㅂ),(ㅅ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경884 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서초새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 237-50

용도: 단독주택

토지 면적: 116.00㎡ (약 35.1평)

건물 면적: 68.43㎡ (약 20.7평)

건물 제시외 면적: 1.00㎡ (약 0.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.3. 감정가

감정가: 823,505,760원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치함.

부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 19일 설정된 서초새마을금고 근저당권 (2,688,000,000원).

본 경매 개시 결정은 2024년 2월 16일 서초새마을금고에 의해 이루어졌음.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

토지 등기부 채권 총액: 2,688,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 인수할 임차인 보증금 없음.)

임대 내역은 미상임.

4. 상권분석

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로 일반적인 주거 상권으로 형성되어 있음.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

동일여자고등학교 북서측에 위치하며, '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 연관성을 파악할 수 있음.

남부교육청에 확인 요망.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그 효력에 대해 면밀한 조사가 필요함.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

단독주택으로 여러 개의 건물(기호 2, 4, 6, 8) 및 제시외 건물(ㄱ-ㅅ)이 소재하고 있으며, 장기간 방치 등으로 사용 가능 여부를 알 수 없는 상태의 설비 내역이 언급됨.

건물 노후화, 하자, 수리 필요 여부 등에 대한 현장 확인이 필수적임.

건축물대장상 1977년 건축된 건물(237-56번지) 정보가 존재하며, 이는 본건(237-50번지)과 관련된 건물일 수 있음. 정확한 관계 및 상태 추가 확인 필요.

6.3. 기타 리스크

해당 지역의 향후 개발 계획 등은 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 단독주택 부지로, 일반적인 주거 지역에 해당함.

채권자 서초새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매로, 권리 관계는 비교적 명확한 편이나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 확인이 중요함.

건물 노후화 및 제시외 건물 포함 여부, 설비의 사용 가능 여부 등 물건의 실질적인 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

감정가는 823,505,760원으로, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

서울시 내 단독주택 부지로, 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 향후 개발 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있음.

제시외 건물을 포함한 일괄매각으로, 전체 부지를 활용한 개발 또는 증축 잠재력이 있음.

권리관계는 비교적 명확하나, 지상권 관련 확인 필요.

9. 예상 입찰가

감정가는 823,505,760원임.

제공된 주변 연립, 다세대 시세 정보는 본건의 단독주택 용도와 직접적인 비교가 어려움. 해당 시세는 ㎡당 약 507만원에서 1,114만원 범위로 나타남.

본 건의 감정가는 토지 116㎡, 건물 68.43㎡ 기준으로 토지 약 710만원/㎡, 건물+토지 총면적 약 447만원/㎡ 수준임.

주변 단독주택 실거래가 정보가 부족하나, 금천구 시흥동 일대의 부동산 시장 및 본건의 감정가, 건물 상태(노후도, 제시외 건물 포함 여부, 수리 필요성), 지상권 존재 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

보수적인 접근으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 741,000,000원 ~ 823,000,000원 (감정가: 823,505,760원)

주의: 이는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 분석에 기반한 예상치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.