나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63495 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 331-6 파크원 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63495 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 331-6 파크원 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63495
• 주소: 서울특별시 서대문구 증가로32안길 19, 2층201호 (북가좌동,파크원)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 88,474,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매1계 2024타경63495 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로32안길 19, 2층201호 (북가좌동,파크원) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 88,474,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경63495 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

매각 물건의 소재지는 서울특별시 서대문구 북가좌동 331-6 파크원 2층201호입니다. 본 물건의 감정가는 270,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 인OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건은 2019년 8월 28일에 사용승인된 철근콘크리트구조 건물 내에 위치하며, 토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

건물 전용면적은 29.95제곱미터 (약 9.06평)이며, 토지 지분면적은 19.89제곱미터 (약 6.02평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 서대문구 북가좌동 소재 ‘북가좌사거리’ 북측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층이하)이자 제1종지구단위계획구역으로, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 지리적으로 세장형 평지 위에 다세대주택이 건축되어 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하고, 서측 근거리에 지하철 6호선 증산역이 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동측으로 폭 8m 미만의 소로3류(접합) 도로에 접하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 및 기타 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 현재 소유자 인OO가 채무자인 상태에서 경매가 진행되고 있습니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

가장 주목해야 할 특이사항은 임차권입니다. 본 물건에는 2023년 2월 15일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5053)에 따라 주택임차권이 설정되어 있습니다.

해당 임차권의 임차보증금은 269,000,000원이며, 확정일자는 2021년 1월 5일입니다. 이는 감정가(270,000,000원)와 거의 동일한 금액입니다.

입찰자는 임차권의 대항력 여부와 선순위 여부를 정확하게 파악해야 하며, 만약 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 이 임차권등기명령 관련 권리관계 분석이 본건 입찰의 핵심입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 북가좌동은 주거 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 주택가 인근의 근린생활시설을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 증산역 인근 및 북가좌사거리 주변으로 소규모 상가, 마트, 식당 등이 분포하여 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 생활 정보 및 편의시설

주변에는 다수의 주거 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용의 편리성 덕분에 신촌, 홍대 등 중심 업무지구 및 상업지구로의 이동이 용이합니다. 일반적인 주거지역에서 발생할 수 있는 소음이나 밀집도 외에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않아 비교적 무난한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

본건의 최대 리스크는 앞서 언급된 선순위 또는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 임차보증금 2억 6,900만원이 감정가와 비슷한 수준이므로, 낙찰 후 임차인에게 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

만약 유찰되어 최저가가 하락할 경우 인수해야 하는 금액의 비율이 높아져 투자금 대비 위험도가 커질 수 있으므로, 정확한 배당 분석과 임차인의 명도(퇴거) 협상 전략이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계는 미상인 상태로 보고되어 있어, 현장 조사 및 임차인과의 소통이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

서울특별시 서대문구 북가좌동은 지하철 6호선 증산역과 인접하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 선호 지역입니다. 본건은 2019년도에 건축된 신축급 다세대주택으로, 주거 기능 자체의 경쟁력은 양호한 편입니다.

그러나 감정가 대비 과도한 금액의 임차권이 등기되어 있어, 권리분석상 리스크가 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 이 리스크 때문에 경쟁률은 낮아질 수 있으나, 초보 투자자에게는 다소 어려운 난이도의 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 권리관계 명확화: 임차인이 선순위인지, 최우선변제권이 있는지 등 배당 관계를 철저히 분석하고 예상 인수액을 산정해야 합니다.

2. 신축급 주택의 장점: 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 향후 매매 및 임대에 있어 구축 빌라 대비 유리합니다.

3. 역세권 접근성: 증산역을 통한 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 실수요자층을 확보하기에 용이한 입지입니다.

결론적으로, 본 물건은 철저한 권리분석을 통해 임차인 인수 리스크를 정확히 파악하고, 그 인수 금액을 고려하여 입찰가를 낮게 제시할 경우에만 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계