나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63495 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 331-6 파크원 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ‘북가좌사거리’ 북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 서측 근거리에 지하철6호선 "증산역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제2층 제201호로서
(사용승인일: 2019.08.28)
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023년2월15일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5053)에 따라 주택임차권(확정일자:2021년1월5일, 임차보증금:269,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63495 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 331-6 파크원 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 이용 현황

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.88936㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 파크원

사용승인일: 2019년 8월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 승강기 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ‘북가좌사거리’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 지하철 6호선 "증산역"이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63495) 등기입니다 (갑5).

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(양정주)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2021년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 부동산에 대한 주택임차권(을1)이 등기되어 있으나, 대항력이 없는 임차인입니다. 또한, 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금 또는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이와 관련하여 주택도시보증공사와의 협의 및 말소 절차 진행 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 내 수요를 충족하는 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건은 원활하게 진행되어야 합니다. 조건 불이행 시 매각 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항이 있으므로, 계약 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도 서비스 등 외부 검색을 통해 혐오시설 인근 여부를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 위치 및 교통 여건이 양호한 다세대주택입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상되나, HUG 관련 조건 이행 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 시 별도의 명도 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 서대문구 북가좌동의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* HUG 관련 조건 확인: HUG와의 협의 조건이 원만히 해결될 경우, 추가적인 행정 절차 리스크가 낮아집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 면적(29.91㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 6일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 270,000,000원이지만, 최근 거래가격을 고려할 때 현 시세는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 판단 시, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제시해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 최종 권리관계 및 HUG 관련 조건 이행 여부를 다시 한번 확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.