나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63372 [1] 서울특별시 은평구 구산동 21-41 디에이치팰리스 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63372 [1] 서울특별시 은평구 구산동 21-41 디에이치팰리스 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경63372 | 소재지: 서울특별시 은평구 연서로11길 5, 3층302호 (구산동,디에이치팰리스) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 73,073,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경63372 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

감정가는 금 223,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 소재지 및 당사자 정보

소재지는 서울특별시 은평구 구산동 21-41 디에이치팰리스 3층302호입니다.

본 물건의 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 물건 개요 및 면적 상세

2.1. 물건 현황

본 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 중 3층에 위치합니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등으로 처리되었으며, 내부에는 개별난방시설(도시가스), 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용 중입니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 17.59㎡ (약 5.32평)이며, 건물 전용 면적은 28.94㎡ (약 8.75평)입니다.

공급면적은 전용면적과 별도의 공용부분을 포함하나, 본 보고서에서는 전용면적을 기준으로 분석을 진행합니다. 소형 평형대의 다세대 주택입니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 서울예일초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 2필지 일단의 대체로 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측으로 연서로11길과 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장이 다수 소재합니다.

또한, 지하철 6호선 구산역이 인근에 위치하여 대중교통 상황은 비교적 양호한 수준으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

인근의 지하철 6호선 구산역 주변 및 연서로11길 일대를 중심으로 소규모 근린생활시설 및 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 환경

서울예일초등학교가 인접해 있어 초등학교 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변으로 다수의 학교가 위치한 주거 밀집 지역입니다.

4.3. 혐오시설 검토

인근 지역을 조사한 결과, 현재까지 특이하거나 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

5. 권리 분석

5.1. 등기부 권리 관계

경매 구분이 부동산 강제경매인 점, 소유자와 채무자가 동일인인 점으로 미루어 볼 때, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되는 일반적인 강제경매 사건으로 판단됩니다.

다만, 매각 대상 부동산의 정확한 권리 관계(말소기준권리 등)와 인수되는 권리 여부는 매각물건명세서를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 보고되었습니다.

따라서, 낙찰자는 매각 대금 납부 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 발생하므로 현장 방문을 통한 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 토지 이용 제한 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받아 개발 잠재력이 있지만, 본건은 기축 건물이므로 현 시점에서는 건물의 가치에 더 집중해야 합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(학교 환경), 대공방어협조구역 등의 다양한 규제가 복합적으로 적용됩니다. 이는 통상적인 서울 도심 주거지역 규제이므로 큰 문제는 없으나, 추후 리모델링이나 재건축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 면적 대비 감정가 적정성

전용 면적 약 8.75평의 소형 주택이며, 감정가 2억 2천 3백만 원의 적정성은 현장 시세 및 주변 실거래가와의 비교를 통해 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 6호선 구산역 인근의 비교적 양호한 대중교통 환경과 서울예일초등학교가 인접한 우수한 교육 환경을 갖춘 소형 다세대주택입니다. 실거주 및 소액 투자를 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 사료됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있는 역세권 입지이며, 초등학교가 가까운 소위 '초품아' (초등학교를 품은 아파트/주택) 환경입니다.

실수요 기반: 소형 평형대로서 1~2인 가구의 실수요가 꾸준한 지역이므로, 환금성이 비교적 좋을 수 있습니다.

낮은 진입 장벽: 감정가 2억 원대 초반으로 서울 내 다른 주택 대비 낮은 금액으로 경매 투자가 가능합니다.

7.3. 입찰 전 필수 사항

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 이용 상태 및 임대차 관계(점유자 현황)를 명확히 파악하고, 입찰 가격을 결정해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계