나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경884 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 237-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(3): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(5): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(7): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(3): 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(5): 서측 및 남측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(7): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(5):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(7):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(4) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(6) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(8) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2),(4),(6),(8) 모두 단독주택임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있을 것으로 추정되나 장기간 방치 등으로 사용가능여부 알수 없는 상태임.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 기호(2)건물에 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ), 기호(4) 건물에 제시외건물(ㄷ),(ㄹ), 기호(6) 건물에 제시외건물(ㅁ), 기호(8) 건물에 제시외건물(ㅂ),(ㅅ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경884 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 237-43

용도: 단독주택

감정가: 830,799,680원

토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.19평)

건물 제시외면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서초새마을금고

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

건물구조: 세멘벽돌조/연와조, 세멘와즙 단층 (건축물대장상 1977년 사용승인)

주요권리사항: 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2022.07.19)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(서초새마을금고, 2024.02.16) 및 그 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대내역 미상.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 북측, 서측, 남측으로 로폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서초새마을금고입니다.

말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2022.07.19.)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대내역이 미상으로 확인되어 실제 거주하는 임차인이 있는지, 보증금 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 단독주택 및 소규모 주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교육시설로는 동일여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 버스 노선이 다양하게 운행되고 있으나, 지하철역까지의 거리는 도보로 다소 소요될 수 있습니다.

주변 환경은 주택가로 비교적 조용하나, 학교 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 무난한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함 매각: 본건에는 6개의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이들 건물의 현황, 철거 또는 명도 관련 비용 발생 여부를 면밀히 사전 조사해야 합니다.

건물 노후화: 건축물대장상 사용승인일이 1977년으로, 건물의 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 이에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주소 불일치 가능성: 물건 기본 정보상의 소재지(시흥동 237-43)와 건축물대장상 건물 주소(시흥동 237-49)가 상이합니다. 실제 현황 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 주소를 파악해야 합니다.

임대 내역 미상: 인수되는 임차 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 임대 내역이 불명확하므로 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 1977년에 건축된 노후 건물이며, 여러 개의 제시외 건물이 포함되어 있고, 토지 이용 관련 규제 사항이 다수 존재하여 취득 후 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 현황, 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

서울 금천구 시흥동이라는 입지적 장점.

토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

권리 관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 830,799,680원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 연립주택의 경우 전용면적 62.31㎡가 59,000만원(평당 약 947만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 단독주택 부지로 토지 면적(119.00㎡, 약 36평)이 넓어 토지 가치가 중요하며, 해당 지역의 주거용 토지 가치를 평당 800만원에서 1,000만원으로 추정 시 토지 가치만 약 2억 8,800만원에서 3억 6,000만원으로 평가됩니다.

건물은 1977년 준공으로 노후화가 상당하고 제시외 건물 포함 등 추가적인 고려사항이 있어, 감정가 대비 건물 가치는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선인 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.