나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경884 [2] 서울특별시 금천구 시흥동 237-49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 동일여자고등학교 북서측에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(3): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(5): 장방형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.
기호(7): 유사사다리형의 토지로서 단독주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(3): 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(5): 서측 및 남측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
기호(7): 북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(5):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

기호(7):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부
교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(4) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(6) 연와조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.
기호(8) 세멘벽돌조 세멘와즙 단층건으로
외벽: 적벽돌치장쌓기, 외장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2),(4),(6),(8) 모두 단독주택임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있을 것으로 추정되나 장기간 방치 등으로 사용가능여부 알수 없는 상태임.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 기호(2)건물에 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ), 기호(4) 건물에 제시외건물(ㄷ),(ㄹ), 기호(6) 건물에 제시외건물(ㅁ), 기호(8) 건물에 제시외건물(ㅂ),(ㅅ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경884 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 237-49

용도: 단독주택

감정가: 897,059,680원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.20평)

건물 제시외면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며, 동일여자고등학교 북서측에 위치함. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 유사 사다리형 또는 장방형으로 단독주택 부지로 이용 중임. 각 필지는 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됨. 특히 교육환경보호구역은 남부교육청에 확인 필요.

2.5. 주변 시설

인근에 동일여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임. 자체 조사 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.07.19. 근저당권 - 서초새마을금고)

토지 등기부에는 소유권 이전(1982년, 2006년, 2022년) 및 근저당권(2022.07.19., 말소기준권리), 임의경매(2024.02.16.), 압류(2024.11.04., 2025.02.04.) 내역이 등재되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

건물 등기부 또한 유사한 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매, 압류 내역을 보이며, 모두 말소 대상임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전재호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 인해 주의가 필요함.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, '대항력 있는 임차인' 전재호가 존재함. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 임차인의 권리관계 및 향후 명도 관련 불확실성이 존재함. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주로 단독주택과 소규모 공동주택이 밀집된 주거지역임. 근린생활시설 및 학교가 혼재하여 주거 편의성이 양호한 편임.

4.2. 최근 거래 동향 (인접 연립/다세대/빌라 기준)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보에 따르면, 주변 연립/다세대/빌라의 거래가는 2026년 5월 기준 28,000만원 ~ 59,000만원 사이에서 형성되었음.

- 2026년 5월 7일: 62.31㎡ (약 18.85평) 연립, 59,000만원 (약 3,130만원/평)

- 2026년 5월 6일: 39.48㎡ (약 11.94평) 연립, 44,000만원 (약 3,685만원/평)

- 2026년 5월 1일: 55.19㎡ (약 16.70평) 연립, 28,000만원 (약 1,677만원/평)

4.3. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 거래 사례를 볼 때, 면적과 건축 연도, 층수 등에 따라 가격 편차가 크게 나타남. 본건은 단독주택으로, 유사한 집합건물과는 토지 가치 및 이용 방식에서 차이가 있으나, 지역 내 일반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

감정가는 897,059,680원으로, 제시된 주변 연립/다세대/빌라의 최고 실거래가(59,000만원)보다 높은 수준임. 단독주택으로서의 토지 가치가 반영된 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택으로서 독립적인 주거 공간을 제공하며, 주변 주거 지역과의 조화를 이루고 있음.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 교육 시설

동일여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점임. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 임차인이 명도 과정에서 예상치 못한 요구를 하거나 법적 분쟁을 야기할 가능성이 있음. 이는 명도 지연 및 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 사전에 임차인과의 협의 또는 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요함.

6.2. 공동 담보

공동 담보 물건이므로, 관련 채권/채무 관계 및 다른 담보 물건과의 연관성을 추가로 확인할 필요가 있을 수 있음.

6.3. 감정가와 시세의 차이

감정가와 제시된 주변 연립/다세대/빌라의 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재함. 감정가가 고평가되었을 가능성과, 제시된 시세 정보가 본건 단독주택의 가치를 완전히 반영하지 못할 가능성을 모두 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 단독주택으로, 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있음. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금/차임 없이 거주 중이라는 점이 가장 큰 위험 요소로 작용함. 권리상 문제는 없어 보이나, 임차인 명도 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 함. 주변 연립/다세대/빌라 시세 대비 감정가는 다소 높은 편으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 단독주택으로 희소성 있음.

* 주거 지역으로서 안정적인 입지.

* 동일여자고등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 토지 면적이 넓어 향후 활용 가치 잠재.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재로 인해 명도 리스크가 존재하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다. 감정가는 897,059,680원이지만, 주변 유사 유형의 부동산 시세 및 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 약 75~85% 수준으로, 약 670,000,000원 ~ 760,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 임차인과의 협의 진행 상황 및 명도 가능성을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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