나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4299 [1] 서울특별시 양천구 목동 905-28 목동블루오피스텔 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목동종합운동장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주
상복합건물, 오피스텔, 중대형 아파트단지, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및
업무지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리 지하철 5호선 "오목
교역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건 내 제8층 제803호
(사용승인일: 2022.10.25),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기
설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 양천구 목동 905-28, 목동블루오피스텔 제8층 제803호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경4299 (1)입니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 건물은 2022년 10월 25일에 사용승인을 받았습니다.

감정가는 431,000,000원이며, 토지 면적은 7.97㎡(약 2.41평), 건물 면적은 29.70㎡(약 8.98평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본 건물의 주용도는 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목동종합운동장" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중대형 아파트 단지, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 업무지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 '오목교역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

* 인접 도로 상태

본건 남서측 및 남동측으로는 노폭 약 6m 내외, 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2023년 4월 10일 접수된 대구영광신용협동조합의 근저당권(을1, 360,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑3) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요 없음)으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임차인 '표현주'가 존재하며, 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원에 거주 중입니다.

전입일자는 2024년 3월 12일, 확정일자는 2024년 2월 8일입니다.

그러나 등기부등본 및 임차인 현황상 '표현주'에게는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다.

따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 목동 일대는 주상복합, 오피스텔, 아파트 단지, 근린상가 등이 밀집한 상업 및 업무 복합지구입니다.

주변에 목동종합운동장이 있어 생활 편의성이 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특이 사항은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 '오목교역'이 근거리에 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설

근린상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 자산유동화 관련 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 현재 등기부상 권리들은 명확히 정리된 것으로 보입니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행될 수 있음을 시사하나, 본 건은 (1)번 사건으로 추가 정보는 확인되지 않습니다.

* 임대차 관계: '표현주' 임차인에 대한 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 관련 변수가 있는지 추가 확인이 필요합니다. (그러나 현재 정보상으로는 인수 부담 없음)

7. 종합 의견

목동블루오피스텔은 2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 목동 상업 및 업무지구 내에 위치하여 직주근접 수요가 기대되는 오피스텔입니다.

지하철 5호선 오목교역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 역시 잘 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특히 임차인 '표현주'는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 유동화 물건 및 중복 사건 등 특이사항은 유의하여 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2022년 준공)로 내부 컨디션 양호 기대.

* 목동 상업/업무지구 내 핵심 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

* 지하철 5호선 오목교역 역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 임차인의 대항력 부재로 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 주변 개발 호재 (서부간선도로 지하화, 국회대로 상부 공원화 등)로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(29.7㎡)의 10층 물건이 2025년 8월 19일에 41,600만원에 거래되었습니다.

또한, 유사 면적(27.81㎡)의 5층 물건이 2025년 10월 21일에 32,000만원에 거래되었습니다.

감정가 431,000,000원과 비교하였을 때, 본 건은 8층에 위치하고 있어, 최근 유사 거래 사례를 고려하면 41,000만원 ~ 43,000만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 경매 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 약 42,000만원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.