나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143910 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-327 제지층 제비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143910 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-327 제지층 제비01호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2024타경143910 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로18길 15, 제지층 제비01호 | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 43,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2024타경143910 (1) 물건 보고서

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143910 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-327 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.09㎡ (약 9.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울화일초등학교"에서 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 화곡동 지역은 과거 강서구와 양천구의 교통 요충지였으나, 현재는 주변 지역 개발로 인해 상대적으로 정체된 모습을 보입니다. 그러나 강서구청, 화곡역, 마곡지구, 김포국제공항 등이 주요 상권 및 개발 축으로 기능하고 있어 지역 내에서의 접근성은 양호합니다.

3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트조 4층 건물 내 제지층 제비01호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 가장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 특별매각조건이 존재합니다. 이는 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 내용입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 임대관계는 현재 미상으로 파악되어, 실제 거주자 및 임차인의 현황에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

5. 상권분석

화곡동은 다세대주택 밀집 지역의 특성을 가지며, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 서울화일초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모의 유동인구를 기대할 수 있으며, 인근 도로변의 상가들을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 과거 교통의 요충지였던 역사성을 고려하면 잠재적 상권 활성화 가능성도 있으나, 현재는 인근 마곡지구 등 신흥 상권의 영향으로 인해 상대적인 정체가 나타나고 있습니다.

6. 생활정보

본건 인근에는 서울화일초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통으로는 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 마곡지구와 인접하여 향후 개발에 따른 편의시설 및 인프라 확충의 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 강서구 지역에 간혹 대규모 에너지 시설이나 교통 관련 시설 등이 기피 시설 논란이 있는 경우가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 해당합니다:

- 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 중요시설물보호지구 (공항)

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 수평표면구역 (수평표면)

- 상대보호구역 (2015-03-24) (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히 공항 관련 지구 및 대공방어협조구역 등은 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 특별매각조건과 관련된 임차인의 권리입니다. 만약 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 파악되어 있어, 현재 거주 중인 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 제지층(반지하)이라는 특성상 채광, 환기, 습기 문제 등에 대한 고려도 필요합니다.

9. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구에 위치한 다세대주택으로, 소액으로 서울 지역에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다. 서울화일초등학교 인근의 교육 환경과 기본적인 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따른 임차인과의 복잡한 권리관계, 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성, 그리고 반지하라는 주거 환경적 특수성을 종합적으로 고려해야 합니다. 투자 또는 실거주 목적으로 접근 시, 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 판단해야 할 것입니다.

10. 투자 포인트

- 서울 시내 접근 가능한 소액 투자 물건.

- 향후 마곡지구 개발 등에 따른 지역 가치 상승 잠재력.

- 특별매각조건 해소 시, 명확한 권리관계 확보 가능.

- 지역 기반의 근린생활시설 이용 용이.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계