나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138291 [1] 서울특별시 양천구 신정동 281-8 목동하나아이파크 제2층 제203호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138291 [1] 서울특별시 양천구 신정동 281-8 목동하나아이파크 제2층 제203호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경138291 | 소재지: 서울특별시 양천구 신목로5길 17-17, 제2층 제203호 (신정동, 목동하나아이파크) | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 139,264,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경138291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138291 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 281-8 목동하나아이파크 제2층 제203호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용, 일부 사무실 이용)

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 21.26㎡ (약 6.43평)

토지 지분율: 2125.86

건물 면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물 지분율: 4750

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 권OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울신목초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 목동하나아이파크 단지는 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축에 속하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 권OO의 신청에 의한 부동산 임의 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자인 박OO에게 권리가 설정되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황 등 추가적인 권리 관계는 현장 조사 및 등기부등본 열람을 통해 더욱 정확히 파악해야 합니다. (제공된 정보에는 임차인 정보가 일부 있으나, 상세 내용은 별도 확인 필요)

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 281-8번지 일대는 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 서울신목초등학교가 있어, 학교 관련 상권의 잠재력이 있으며, 주변 아파트 및 다세대 주택 거주민들을 대상으로 한 생활밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 목동하나아이파크 자체가 비교적 신축 단지이므로, 단지 내외의 수요를 기반으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 서울신목초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 대중교통으로는 버스정류장이 인근에 있어 시내 이동이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도(제2종근린생활시설-사무소)와 현황 용도(주거용, 일부 사무실)가 다릅니다. 이는 향후 해당 물건을 본래의 용도대로 사용하고자 할 때 또는 주거용으로 계속 사용 시 관련 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 현관을 복도에 설치하고 건축물현황도상 복도 일부 및 화장실을 전유부분과 연결하여 사용하며, 발코니 부분을 벽체로 막아 사용하는 등 불법적인 증축 또는 구조 변경이 있었을 가능성이 있습니다. 이는 원상복구 명령 대상이 되거나 추후 매매 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 지역적 제한이 존재합니다. 특히 교육환경 보호구역은 사업이나 거주 시 신중한 검토가 필요합니다. 넷째, 임대관계가 불분명하여 인수 시 임차인과의 관계 정리에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동의 비교적 양호한 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 학교와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 불법 건축물 가능성, 다양한 토지이용계획상의 제약 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 부분들에 대한 면밀한 조사와 해결 방안 모색이 필요하며, 이를 통해 투자의 가치를 재평가해야 할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

지역 내 주거 수요를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 잠재력.

신축급 단지(목동하나아이파크) 내 위치하여 비교적 양호한 상품성.

현황 이용 상태를 감안한 명도 및 원상복구 계획 수립 시, 합법적인 활용을 통한 가치 상승 기대.

적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크를 최소화하고 투자 기회를 발굴.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계