나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경134862 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상6층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2020.07.24.)
외벽 : 벽돌타일 및 석재타일 붙임마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택(단지형다세대)‘임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘도시형생활주택(단지형다세대)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터, 동측으로 노폭 약3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 846-38에 소재한 지디로뷰 제4층 제404호 도시형생활주택입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경134862 (1)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 17.39㎡ (약 5.26평)이며, 건물 전용 면적은 27.57㎡ (약 8.34평)입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 2020년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량의 진·출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 남부천세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(강원경)이 존재합니다.

해당 임차인은 2020년 10월 15일 확정일자, 2020년 10월 30일 전입신고를 하였으며, 보증금 265,000,000원 (차임 0원)으로 조사되었습니다.

등기부등본상 주택임차권(을3)은 265,000,000원으로 표기되어 있으며, '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권액 총계

경매 신청 채권액은 304,728,219원이며, 임차인의 보증금은 265,000,000원입니다. 법원 내부적으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되어 있을 수 있으나, 임차인의 대항력 및 물건명세서 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 소규모 근린생활시설들이 소재하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

해당 지역은 주거지 중심의 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 구비되어 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

"신정초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강원경의 존재이며, 보증금 265,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 임차인의 최종 배당 결과 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 조사 시 내부 하자, 관리 상태 불량 등 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건이 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 법원에서 보증금을 전액 변제할 것으로 예상하더라도, 임차인의 권리가 소멸되지 않을 경우 매수인이 부담해야 하므로 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

* 입지: 서울 강서구 화곡동 지역으로 주거 수요 꾸준.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 인프라 개선 시 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 283,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2019년식)의 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 35,700,000원/평입니다.

본건의 면적 27.57㎡(약 8.34평)에 적용 시, 자체 시세는 약 297,978,000원 수준으로 추정됩니다.

이 추정 시세 대비 감정가(283,000,000원)는 약간 낮은 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려하면, 낙찰가 결정에 있어 매우 중요한 변수가 됩니다.

만약 법원 집행 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제된다면, 본건의 인수 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로, 총 인수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어려우나, 임차인 인수 여부 및 배당 결과에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 보수적인 관점에서 인수 가능성을 염두에 둔다면, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 고려할 경우, 임차인 인수 금액 265,000,000원을 고려한 총 부담액을 감안하여, 270,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 심층 검토를 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.