나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142344 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-61 아크로파크빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142344 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-61 아크로파크빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경142344 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로33길 25, 제3층 제304호 (개봉동, 아크로파크빌) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 117,555,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142344 (1) 다세대주택 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142344 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 류OO, 채권자는 최OO입니다. 최초 감정가는 287,000,000원입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 139-61 아크로파크빌 제3층 제304호입니다. 건물면적은 전용면적 29.97제곱미터(약 9.07평)이며, 토지면적은 지분 21.04제곱미터(약 6.36평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조로 2020년 5월 21일에 사용 승인된 5층 건물 중 3층입니다. 현재 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 일반적인 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 용이한 입지입니다. 전반적인 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 타일붙임 등으로 마감, 창호는 새시창호 등을 사용하고 있습니다. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지 현황 및 이용계획

토지는 평지의 유사 사다리형 토지로서, 공부상 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 높은 지역이며, 과밀억제권역에 속합니다. 다만, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 개발 또는 이용에 제한이 따를 수 있는 규제사항이 존재합니다.

3. 권리 분석

본 경매는 채무자 소유의 부동산에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 압류 등 외에 "주택임차권 등"이 등기되어 있는 것이 확인됩니다. 이는 세입자가 자신의 임차권을 공시했음을 의미하므로, 입찰자는 임차인의 대항력 유무 및 최우선변제권 확보 여부 등을 면밀히 조사하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 있는지 철저한 분석이 요구됩니다. 현재 임대관계는 미상으로 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 제3종일반주거지역에 위치하여 주택 밀집도가 높고, 상권은 주로 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 인근에 "경인중학교"가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 입지 조건

지하철역과 노선버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동 편의성이 보통 수준 이상입니다. 소형 다세대주택의 특성상 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 잠재적 리스크는 등기부상 확인되는 "주택임차권"의 존재입니다.

1) 임차권 관련 리스크: 실제 거주하는 임차인의 보증금 내역과 대항력 및 우선변제권 취득 시점을 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도(인도) 과정의 난이도 및 기간에도 영향을 미칠 수 있습니다.

2) 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도를 위한 예측 가능성이 낮습니다.

3) 공법상 제한: 제3종일반주거지역이나, 장애물제한표면구역 및 교육환경보호구역 등으로 인해 향후 개축 또는 증축 등에 법적 제한이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 준공된 지 얼마 되지 않은 (2020년 5월) 소형 도시형생활주택(다세대)으로서, 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 적합한 물건입니다. 제3종일반주거지역이라는 입지적 장점과 보통 수준의 교통 접근성을 가지고 있으나, 감정가가 시세에 적절한지 여부를 확인하고, 무엇보다 등기된 주택임차권에 대한 명확한 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 신축급 주택: 사용 승인일이 2020년 5월로 비교적 신축에 가까워 관리가 용이하고 임차 수요 확보에 유리합니다.

2) 소액 투자 및 임대수익: 전용면적 약 9평대의 소형 주택으로 1~2인 가구 임대 수요가 안정적인 구로구 개봉동 지역에 위치해 있어 소액 투자를 통한 월세 수익 창출에 적합합니다.

3) 제3종일반주거지역: 토지의 이용 가치가 높은 제3종일반주거지역에 속하여 장기적인 가치 유지에 긍정적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계