나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145367 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2024.12.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재‘영림초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 1988-05-30)

외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

공부에 등재되지 아니한 ㉠ - ㉣ 까지 총 4건의 제시외 물건이 있음.
(후첨 "건물이용상태" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

[임대관계]
1층 : 세입자 거주중(전세)인 것으로 탐문조사됨.

2층 : 현황 공실, 주택임차권 등기 되어 있음(임차보증금 : 170,000,000원)

지하1층 : 주인세대 거주중인 것으로 탐문조사됨.

[기타]
본건 건물은 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.(내용 : 도시관리과-18917(2006.11.03.)호에 의거 위반건축물 표시)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145367 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1006-2

토지면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

건물면적: 199.91㎡ (약 60.47평)

용도: 단독주택

감정가: 1,106,948,380원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '영림초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다가구주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 7일자 서울특별시 영등포구 압류 (등기부갑26)

낙찰 시 인수되는 권리:

* 임차인 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-04, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요하며, 상세 계약 관계 확인 요망)

* 임차인 신 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-14, 확정일자 2022-03-25, 대항력 있음. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 임차인 이 : 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-25, 대항력 있음. (인수 보증금 270,000,000원)

총 인수 보증금 합계: 440,000,000원

기타 권리: 다수의 가압류, 압류 등이 존재하나, 본 건 강제경매 개시 결정으로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정임.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음. 인근 지하철역(구로디지털단지역)을 통한 유동인구 접근성은 양호한 편임.

주변 연립, 다세대 매매 정보 분석 결과, 비교적 신축인 990-25번지(2015년식, 41.58㎡)의 경우 2025년 12월 10일 33,000만원에 거래되어 전용면적당 가격이 약 7.94억/평 수준으로 나타남. 이는 본건과 직접적인 비교는 어렵지만, 대림동 지역의 주택 시세 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있음.

5. 생활정보

주변 교육시설: 영림초등학교가 북측 인근에 위치함.

교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음 (2006.11.03. 관련 내용). 이는 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있으며, 향후 건물에 대한 활용에 제약이 따를 수 있음 (관할 구청 문의 필요).

제시외 건물: 공부에 등재되지 않은 4건의 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

미상 임차인: 임차인 서 은 보증금 0원에 대항력이 있으나, 상세 내용이 불분명하여 추가 확인이 필요함.

높은 인수 보증금: 총 4.4억원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

건축 연도: 1988년 준공으로 건물 노후화 (37년 경과).

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 확인하는 것이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(144㎡)과 편리한 대중교통 접근성을 갖추고 있음. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 개발 가능성도 잠재함.

그러나 위반건축물 등재, 공부 외 제시외 건물 존재, 높은 임차인 보증금 인수 부담 등의 중대한 리스크 요인이 다수 존재함. 특히 위반건축물 문제는 이행강제금 및 원상회복 비용 발생 가능성을 내포하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 면밀한 현장 확인이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

서울 영등포구 소재 단독주택으로, 향후 도시 개발 및 재건축 잠재력 보유.

넓은 토지 면적(144㎡) 보유.

대중교통 접근성 우수 (지하철 2호선 구로디지털단지역 인근).

주변 시세 및 감정가 대비 리스크를 반영한 가격 메리트 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,106,948,380원

총 인수 보증금: 440,000,000원

감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액: 666,948,380원

본건은 위반건축물 등재, 공부 외 건물 존재, 높은 인수 보증금 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 위반건축물로 인한 이행강제금, 원상복구 비용, 임차인 보증금 인수 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 인수 보증금과의 차액을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 예상 범위이며, 정확한 비용 산출, 법률 검토, 현장 답사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.