나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151263 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동110호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151263 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동110호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경151263
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설1동 제1층 제104동110호 (방화동, 신마곡벽산블루밍)
• 감정가: 856,000,000원
• 최저가: 350,618,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매11계 2024타경151263 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로10길 38, 제판매시설1동 제1층 제104동110호 (방화동, 신마곡벽산블루밍) | 감정가: 856,000,000원 | 최저가: 350,618,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경151263 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151263 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동110호

용도: 근린생활시설

감정가: 856,000,000 원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

건물면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 양OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 개화산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측 및 서측으로는 왕복 2차선 도로, 동측 및 남측으로는 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 1층 건물 중 제1층 제104동 제110호입니다. 2020년 11월 26일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다. 현재 판매시설로 이용 중이나, 감정평가 시점 기준으로는 공실 상태입니다. 급수, 배수, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 정방형의 형상으로 인접 토지와 등고평탄하며, 현재 판매시설, 아파트, 오피스텔 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자(양OOOOOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자(강OO)와 채무자가 동일인으로 파악됩니다. 본건의 권리관계에 대한 상세한 분석이 필요하나, 임의경매의 특성상 낙찰로 인해 기존의 저당권, 근저당권 등은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수될 수 있는 권리가 있는지, 가압류, 압류 등 추가적인 권리 관계는 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 면밀히 검토해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 아파트 단지와 주택 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재된 지역 내에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 가능합니다. 특히, 지하철 5호선 개화산역 역세권에 위치하며, "개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역"으로 지정되어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다. 다만, 현재 판매시설로 이용 중이나 공실 상태라는 점은 초기 임대 수입 확보에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 생활정보

도보 거리에 방화초등학교가 위치하며, 주변으로 다수의 학교가 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 지하철 5호선 개화산역을 비롯한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망 또한 잘 갖춰져 있어 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 아파트 단지 및 주거 지역이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공항 관련 시설 입지: 본건은 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "대공방어협조구역" 등 공항 관련 법규의 적용을 받는 지역에 위치합니다. 이는 건축물의 높이 제한, 소음 문제 등 운영상 제약이나 불편을 야기할 수 있습니다.

2. 장기 공실 위험: 현재 판매시설이 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 불투명합니다. 안정적인 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

3. 임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도 문제나 권리 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 기타 개발 제한: "상대/절대보호구역", "가축사육제한구역" 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재하므로, 건축 및 사업 계획 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

5. 주변 환경: 방화동 일부 지역(개화육갑문 주변)에 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 산재해 있다는 보도가 있으나, 본건 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 지역 전체의 이미지에 영향을 줄 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 역세권에 위치한 근린생활시설로, 지하철 5호선 개화산역을 도보로 이용 가능하며 주거 지역 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 도시환경정비구역 지정으로 향후 지역 개발의 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만 공항 관련 시설 입지로 인한 제약, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 및 개발 호재: 개화산역 역세권과 도시환경정비구역 지정으로 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 실거주 및 임대 수익: 직접 사용하거나 안정적인 임차인을 확보할 경우, 역세권 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 잠재적 가치: 현재 공실 상태임을 감안하여, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 통한 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계