나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151676 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산1동주민센터’ 북측 인근에 소재하는 ‘에스엠벨리체’ 제3층 제313호로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층건 내 제3층 제313호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 2필지 일단의 인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 및 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건은 북측으로 노폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3 : 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 151-4 : 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
-

2) 기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151676 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO (홍 )

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제313호

건물명: 에스엠벨리체

용도: 오피스텔

이용상태: 오피스텔로 이용 중

준공일: 2019년 12월 18일

1.3. 면적 및 토지 정보

건물 전용면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지 면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물/토지 일괄 매각 대상

1.4. 감정가

감정가액: 164,000,000원 (1억 6천 4백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 '에스엠벨리체' 오피스텔 제3층 제313호입니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 및 일반철골 구조의 지상 10층 건물 내 3층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

내부에는 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건물은 준공업지역 내에 위치하며, 도시지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

집합건물 등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류(계양세무서장, 부평세무서장, 금천구), 강제경매(홍석철) 등의 권리 변동이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 홍석철 (홍 )

* 보증금: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 09일

* 배당신고일자: 2025년 01월 09일

* 대항력: 있음

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금액이 상당하므로 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다. (보증금/차임 미상 시 주의 문구: 해당 없음. 보증금 및 차임 정보는 확인되었으나, 대항력 보유로 인한 잠재적 명도 리스크는 존재합니다.)

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 10월 13일자 계양세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시점 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근에 롯데마트 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등 대형 마트가 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

4.2. 업종 분석

건물의 용도가 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 등으로 복합되어 있어, 주거 및 소규모 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트: 롯데마트 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등

* 관공서: 금천구청 인근

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근 학교: 서울금나래초등학교, 서울문성초등학교, 한울중학교, 문일고등학교 등이 소재합니다.

* 교육환경보호구역: 본 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규 및 제한 사항은 서울시 남부교육지원청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

안양천 자전거 도로와 접근성이 좋으며, 금천구 일대에는 가산디지털단지와 연계된 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

홍석철 (홍 ) 임차인이 보증금 1억 6천 6백만원으로 대항력이 있어, 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상이 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 시간 및 비용 발생 요인입니다.

6.2. 토지 이용 규제

해당 토지는 준공업지역으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한, 최고높이 제한, 장애물 제한, 대공방어협조, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 금천구 독산동에 위치한 준신축급(2019년 준공) 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 17.66㎡의 소형 면적이며, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가 1억 6천 4백만원 대비 임차인 보증금이 1억 6천 6백만원으로 유사하거나 높다는 점은 시장 가치 형성 및 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

7.2. 투자 가치

소형 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성은 있으나, 대항력 있는 임차인의 명도 문제 해결이 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됩니다. 명도 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 신축급 건물 (2019년 준공).

* 소형 면적으로 임대 및 관리가 용이할 수 있음.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 권리 확보.

* 주변 생활 편의시설 접근 양호.

8.2. 단점

* 대항력 있는 임차인 존재 (가장 큰 리스크).

* 전용면적 17.66㎡의 소형 규모.

* 다수의 토지 이용 제한 사항 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 '에스엠벨리체' 오피스텔의 경우, 2022년 7월경 17㎡ 타입의 실거래가가 1억 6,900만원 수준이었으며, 최저 호가는 1.7억 원으로 확인됩니다. 현재 시점(2026년 7월)의 정확한 실거래가는 확인되지 않으나, 감정가 1억 6,400만원과 임차인의 보증금 1억 6,600만원을 고려할 때, 시세는 1억 6천만원대 후반에서 1억 7천만원대 초반으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 164,000,000원

주변 시세 추정가: 약 168,000,000원 ~ 170,000,000원

리스크 요인: 대항력 있는 임차인 (보증금 1억 6,600만원), 명도 가능성.

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 입찰가 외 추가 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 비용 및 시간 발생 가능성을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 85~90% 수준에서 경합이 예상되며, 리스크를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원.

(단, 본 산정은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.