나이스옥션 법원경매 대전 2022타경7228 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 OOOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2022.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 남서측 인근에 위치하는 사이언스타운
주상복합(총 1개동 185세대) 11층 1106호로서, 주위는 숙박시설, 주상복합아파트, 각종 근
린생활시설, 유흥시설 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장 및 대전지하철 "유성온천역"
이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은
무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물중 11층 1106호
로서,
(2013년 9월 24일 사용승인)
외벽:화강석붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

주상복합아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,
출입문통제설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 주상복합아파트(사이언스타운주상복합) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

삼면이 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구토
지구획정리사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천
원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사 등에
의한 표준적 이용상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2022타경7228 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 11층 1106호

도로명 주소: 대전광역시 유성구 온천로 60

건물명: 사이언스타운주상복합

구분: 집합건물 (주상복합)

층수: 지하 7층, 지상 35층 건물 중 11층 1106호

사용승인일: 2013년 9월 24일

토지면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

감정가: 421,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

총 세대수: 180세대 (전체 232호실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설

현재 이용 상태: 주상복합아파트 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 드레스룸, 발코니 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 유흥시설 등으로 형성된 상가지대입니다.

건물은 총 35층 중 11층에 해당합니다.

유성온천역 일대는 온천특구와 대학가가 맞닿아 있으며, 젊은 감성의 카페와 맛집이 공존하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다.

대전지하철 1호선 "유성온천역"이 도보 약 2~5분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 부정형의 평탄하게 조성된 건부지로 이용 중입니다.

본건은 중로 및 소로에 삼면이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

비록 인수 보증금이 없으나, 임대차 관계가 불명확하므로 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 봉명동 일대는 유성온천 관광특구에 속하며, 다양한 숙박, 근린생활, 유흥 시설이 밀집된 상업지역입니다.

또한, 유성온천수의 우수한 수질로 인해 온천 관광객이 많은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 유성온천역, 유성온천 거리, 유림공원, 온천 문화공원, 족욕 체험장 등이 인근에 위치합니다.

* 다양한 상업시설, 카페, 맛집 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 검색 결과, 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거에는 유흥업소가 밀집되어 있다는 점이 언급되었으나, 최근에는 젊음의 거리로 변화하는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상권이 발달하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 유성온천역을 중심으로 쇼핑, 외식, 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 유림공원 등 휴식 공간도 인접해 있습니다.

5.2. 건물 설비

* 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 출입문 통제설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구토지구획정리사업)

* 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 접함

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 관광특구

* 온천원보호지구

* 중점경관관리구역(유성)

이러한 규제들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문 조사에 따른 표준적 이용상황을 기준으로 평가되었습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

없음.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성구의 핵심 상권이자 관광지인 유성온천역 인근에 위치한 사이언스타운 주상복합 내 아파트입니다.

뛰어난 교통 환경과 발달된 주변 상권을 갖추고 있으며, 온천 지구로서의 특색을 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다.

주요 용도 제한 사항들이 존재하지만, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 유성온천역 초역세권 (도보 2~5분)으로 교통 편리성이 매우 뛰어남.

* 발달된 상권: 각종 편의시설, 상업시설, 유흥시설, 관광시설 밀집 지역.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음.

* 온천 특구: 유성온천 지구의 관광 및 생활 인프라 활용 가능.

* 소형 면적: 84.90㎡ (약 25.68평)으로 투자 또는 실거주에 용이한 면적.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 421,000,000원입니다.

인수되는 보증금 및 채무가 없으며, 권리상 특이사항이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미상 등 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 336,800,000원 ~ 378,900,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. (이는 최초 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.