나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [14] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층307호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [14] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층307호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 3층307호 (학운프라자) | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 43,218,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (14)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층307호

용도: 근린생활시설

감정가: 180,000,000원

토지면적: 42.32㎡ (약 12.8평)

토지 지분율: 4232.000000000001

건물면적: 80.22㎡ (약 24.3평)

건물 지분율: 8022

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 학운4일반산업단지 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 중소규모의 공장들로 형성된 산업단지 지구입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 폭 약 15m, 25m, 15m, 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 주변 환경 분석

현재 부동산 검색 결과에 따르면, 물건이 소재한 김포시 양촌읍 학운리 및 인근 지역은 수도권매립지, 열병합발전소 등 기존 시설이 있고, 최근에는 광역소각장 신규 설치 후보지로 거론되며 주민들의 우려가 제기되고 있습니다. 일부 주민들은 학운리를 '혐오시설 종합선물세트'로 표현할 정도로 해당 지역의 환경 문제에 대한 민감도가 높은 상황입니다. 따라서 해당 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 없다고 단정하기는 어려우며, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 인식이 높다는 점을 인지해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 건에는 '유치권'이 존재한다는 특이사항이 기재되어 있습니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 있는 경우에 이를 변제받을 때까지 물건을 점유할 권리입니다. 따라서 해당 유치권의 존부 및 효력에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 채권자는 농업협동조합으로 파악되며, 채무자는 주식회사OOOOOOOO입니다. 소유자는 (OOOOOO로 명시되어 있습니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 학운4일반산업단지는 근린생활시설과 중소규모 공장들이 혼재된 지역으로, 산업단지 근로자 및 인근 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 형성될 가능성이 있습니다. 현재 본 물건의 건물 내에서는 커피숍, 병원, 골프연습장, PC 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설 용도로 이용되고 있거나 공사 중인 호실들이 있습니다. 이와 같은 업종 구성은 해당 지역의 소비 및 편의 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

학운4일반산업단지 내 위치하여 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 근린생활시설 용도로 현재 다양한 업종이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 하지만 산업단지라는 특성상, 대규모 쇼핑몰이나 문화시설 등은 인근 다른 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권은 낙찰 후에도 인수될 수 있는 권리이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 함께 인수 시 예상되는 추가 비용을 고려해야 합니다. 또한, 일부 호실의 경우 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 다르게 나타나고 있습니다. 예를 들어, 일부 '당구장'이나 '학원', '의원' 용도가 '골프연습장', 'PC Cafe', '식당' 등으로 사용되고 있어, 향후 건축물 관련 민원이나 시정 요구가 발생할 가능성이 있습니다. 일부 호실이 현재 '공실' 상태인 점도 공실률 관리 및 임대 수익 발생에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 일부 호실들이 경계벽 없이 일체로 이용되고 있으나, 개별 호의 단독 효용가치가 있고 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 판단된다는 감정평가서 내용도 고려해야 합니다. 또한, 인근 지역에 대한 환경 문제에 대한 주민들의 민감도가 높다는 점도 간과할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운4일반산업단지 내 위치한 근린생활시설 집합건물입니다. 다양한 업종으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리관계와 건축물대장과의 용도 불일치, 일부 공실 상태, 그리고 주변 지역의 환경 문제에 대한 높은 민감도 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 낙찰 후 유치권 해결 비용 및 건물 관련 문제 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

산업단지 내 근린생활시설로서, 산업단지 근로자 및 지역 수요를 기반으로 한 꾸준한 임대 수익 창출이 기대될 수 있습니다. 다양한 업종으로의 활용이 가능하다는 점은 공실 위험을 분산시킬 수 있는 긍정적인 요인입니다. 유치권 문제만 잘 해결된다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 노려볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매7계