나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [11] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [11] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층304호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 3층304호 (학운프라자) | 감정가: 192,000,000원 | 최저가: 46,099,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2023타경1598 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (11)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층304호

용도: 근린생활시설

감정가: 192,000,000원

토지면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

토지 지분율: 4702.000000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.12㎡ (약 26.96평)

건물 지분율: 8912

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유치권

주의사항: 해당 없음

1.2. 물건 요약

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운프라자 3층 304호에 위치한 근린생활시설입니다. 감정가는 1억 9,200만원이며, 토지 약 14.22평, 건물 약 26.96평을 포함하는 일괄매각 대상입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이며, 유치권이 존재한다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 "학운4일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등으로 형성된 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측, 남동측, 남서측, 북서측으로 각각 노폭 약 15m, 25m, 15m, 12m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로3류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 구분되어 있으며, 채권자는 농업협동조합 관련 기관입니다. 가장 중요한 권리분석 사항은 "유치권"의 존재입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권에 관하여 채권을 가진 사람이 그 채권을 전부 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 점유하며 인도받기를 거절할 수 있는 권리입니다. 경매에서 유치권은 낙찰자가 채권을 인수해야 할 수도 있어 권리관계가 복잡해지고 가격에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 학운4일반산업단지는 김포 지역의 주요 산업단지 중 하나로, 다양한 중소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 본건 건물 내에서 현재 커피숍, 병원, 골프연습장, PC카페, 식당 등 다양한 용도의 근린생활시설로 이용되고 있어, 산업단지 종사자 및 주변 지역의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 산업단지 내에 위치한다는 점은 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 근린생활시설이므로 직접적인 주거 생활 정보보다는 상업 및 업무 시설로서의 접근성이 중요합니다. 산업단지 내 위치하여 주변 편의시설은 산업단지 종사자들을 위한 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 유치권 존재: 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 적법하게 성립된 경우, 낙찰자가 유치권자의 채권을 인수하거나 변제해야 할 수 있어 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 실제 채권액에 대한 철저한 법률적, 사실적 조사가 필요합니다.

2. 건축물대장과 현황 용도 불일치: 일부 호실에서 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 다르게 나타나고 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 문제 발생 시 불이익을 받을 수 있으며, 인허가나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

3. 복합 용도 및 일체 이용: 일부 호실들은 경계벽 없이 일체로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다. 이를 분리하여 개별 호실로 사용하거나 임대 시에는 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 공실 위험: 일부 호실이 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 주변 혐오시설: 현지 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 주변 지역에 직접적으로 확인된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 없었으나, 산업단지 내에 위치하므로 산업 활동으로 인한 소음, 먼지, 진동 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 김포시의 주요 산업단지인 학운4일반산업단지 내에 위치하여 배후 수요가 확보된 상업 시설로서의 가치를 지니고 있습니다. 다양한 업종이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 보입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 "유치권"의 존재입니다. 이는 권리관계를 복잡하게 만들고 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 협상이 반드시 선행되어야 합니다. 용도 불일치, 일부 공실, 일체 이용 등의 문제점도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 산업단지 내 입지: 학운4일반산업단지라는 고정된 산업 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 유치권으로 인한 가격 메리트: 만약 유치권 문제를 해결할 수 있다면, 해당 리스크 때문에 경매 가격이 낮게 형성될 가능성이 있어 시세차익을 얻을 기회가 될 수 있습니다.

3. 다양한 업종의 잠재력: 현재 운영 중이거나 과거 운영되었던 업종(커피숍, 병원, 골프연습장, PC카페, 식당 등)은 해당 입지의 수요를 보여주며, 이를 통해 다양한 임대 수익 모델을 구상할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매7계