나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [8] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [8] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 2층201호 (학운프라자) | 감정가: 3,139,000,000원 | 최저가: 753,674,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2023타경1598 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (8)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층 201호

용도: 근린생활시설

감정가: 3,139,000,000원

토지면적: 632.76㎡ (약 191.41평)

토지 지분율: 63276

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13193.07㎡ (약 3,990.44평)

건물 지분율: 1319307.0000000002

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운4일반산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성된 지대입니다. 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 본건은 3필지가 일단지의 장방형 토지로서 "제1,2종 근린생활시설"의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 북동측, 남동측, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 15m, 25m, 15m 및 12m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류, 중로2류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 "유치권"의 존재입니다. 유치권은 채무 불이행 시 담보물에 대해 우선 변제를 받을 수 있는 권리이므로, 낙찰자가 인수할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 유치권의 성립 여부, 내용, 금액 등에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 학운4일반산업단지는 지역 내 산업 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 공존하는 곳입니다. 이는 해당 산업단지 종사자 및 관련 업종 근로자들을 주요 수요층으로 확보할 수 있음을 시사합니다. 현재 건물 내 다수의 호실이 커피숍, 병원, 골프연습장, PC카페, 식당 등 다양한 상업 및 서비스 업종으로 이용 중이거나 이용 예정으로, 복합적인 상권 형성이 기대됩니다. 이는 임대 수익 다각화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동 및 이용에 편리함을 제공합니다. 인근 대중교통 이용이 편리한 편이며, 산업단지 내 상업시설 및 주변 지역을 통해 필요한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다. 첫째, "유치권" 존재로 인한 추가 부담 및 법적 분쟁 가능성입니다. 둘째, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이(예: 당구장, 학원, 의원, 체육도장 등이 골프연습장, PC카페, 식당 등으로 이용)가 다수 확인되어, 향후 용도 변경 시 행정 절차상의 번거로움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, "임대차 관계 미상"으로 인한 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성입니다. 넷째, 일부 호실들이 경계벽 없이 일체로 이용되고 있어, 이를 분할하거나 재구성하는 데 추가적인 공사 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운4일반산업단지 내에 위치한 대규모 근린생활시설 건물로서, 다양한 업종 전환 및 확장이 가능한 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 유치권이라는 중대한 권리 부담과 더불어 공부와의 차이, 임대차 정보 미확인 등 해결해야 할 리스크 요인이 다수 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 권리 분석, 현장 실사, 그리고 잠재적 리스크에 대한 구체적인 해결 방안 모색이 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

학운4일반산업단지라는 입지적 장점은 관련 종사자들의 안정적인 수요를 확보하는 데 유리합니다.

건축물대장상 용도와 현황의 차이를 활용하여, 건축물대장 변경 신청을 통해 업종을 다양화하고 부동산 가치를 증대시킬 기회가 있습니다.

'근린생활시설'로서 커피숍, 식당, 병원, 골프연습장, PC카페 등 다양한 업종으로의 임대가 가능하여 수익원을 다각화할 수 있습니다.

대규모 건물로서, 필요에 따라 여러 호실을 통합하여 대형 상업 공간으로 활용하거나, 개별 호실로 분할하여 임대 효율을 극대화할 수 있습니다.

유치권 등 권리 관계를 명확히 파악하고 부담을 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매7계