나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [7] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층120호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경1598 [7] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층120호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경1598
• 주소: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층120호 (학운프라자)
• 감정가: 1,005,000,000원
• 최저가: 241,301,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

부천지원 경매7계 2023타경1598 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금3로 89, 1층120호 (학운프라자) | 감정가: 1,005,000,000원 | 최저가: 241,301,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천지원 2023타경1598 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2023타경1598 (7)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 120호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,005,000,000원

토지면적: 44.59㎡ (약 13.49평)

건물면적: 169.06㎡ (약 51.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

채무자: 주OOOOOOOO (마스킹 처리)

소유자: (OOOOOO (마스킹 처리)

특이사항: 유치권 존재

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 "학운4일반산업단지" 내에 자리하고 있으며, 주위는 근린생활시설 및 중소규모의 공장 등으로 형성된 지역입니다. 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 건물은 북동측, 남동측, 남서측 및 북서측으로 폭 약 12m~25m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1, 2, 3류의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다. 학운산업단지 지역은 김포골드밸리 산업클러스터의 주요 거점 중 하나로, 수도권 제2순환고속도로, 김포한강로 등 주요 도로 접근성이 개선되어 물류 이동이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)이며, 채무자는 주OOOOOOOO (마스킹 처리)입니다. **가장 중요한 특이사항은 유치권이 신고되어 있다는 점입니다.** 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있으므로 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄매각 처리되는 물건입니다. 법원 경매 정보 및 등기부등본을 통해 유치권의 구체적인 내용, 성립 여부, 금액 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 학운4일반산업단지는 김포시의 핵심 산업 단지 중 하나로, 배후 산업체 근로자 및 관련 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설과 중소규모 공장들이 밀집해 있어 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다. 건물 내에서는 현재 커피숍, 병원, 골프연습장, PC 카페, 식당 등 다양한 업종으로 활용되고 있거나 활용 예정인 것으로 파악됩니다. 김포 학운산업단지 내 상가 시세는 공급 대비 수요가 꾸준한 편이며, 매물의 가치는 가시성 및 접근성에 따라 달라집니다. 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있는 호실들이 존재하므로 (예: 당구장 → 골프연습장, 학원 → PC Cafe/식당, 의원 → 식당/골프연습장 등), 이는 임대 수익률 산정 및 재투자 계획 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물이며, 본건은 1층에 위치합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 기호(1)-(6), (22)호실은 "근린생활시설"로 이용 중이나 "공실" 상태입니다. 기호(7)-(8)호실은 "커피숍", 기호(9)-(19)호실은 "병원", 기호(20)-(21)호실은 "골프연습장"(인테리어 공사 중), 기호(23)호실은 "PC Cafe", 기호(24)-(25)호실은 "식당", 기호(26)-(30)호실은 "골프연습장"으로 이용 중입니다. 탐문 결과, 일부 호실들은 경계벽 없이 일체로 이용되고 있으나, 개별 호실의 독립적인 효용가치가 있으며 경계벽 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 **유치권의 존재**입니다. 유치권은 법원에서 인수 여부를 판단하지만, 대부분 낙찰자가 인수하게 되므로 명도 시 점유자(유치권자)와의 협상 또는 법적 절차가 필요하며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, **임대 현황이 미상**이라는 점은 현장을 방문하여 실제 공실인지, 임차인이 존재하는지, 존재한다면 어떤 조건으로 계약되어 있는지 등을 면밀히 파악해야 함을 의미합니다. **건축물대장상의 용도와 현황 이용 상태의 차이**는 추후 관할 관청과의 마찰이나 용도 변경 시 어려움을 야기할 수 있습니다. 본건이 산업단지 내에 위치한다는 점은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있지만, 주말이나 야간의 유동인구 감소, 특정 업종의 공실 위험 등을 고려해야 합니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 제공된 텍스트나 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 요인이 잠재적인 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운4일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로, 산업단지 배후 수요를 기반으로 한 상업시설로서의 잠재력이 충분한 물건입니다. 다양한 업종의 영업 활동이 가능하며, 토지와 건물을 일괄 매각받음으로써 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 **유치권이라는 매우 중대한 권리 문제가 존재**하므로, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토와 해결 방안 마련이 필수적입니다. 유치권 문제를 성공적으로 해결하고, 임대 현황 및 공부와의 차이를 명확히 파악한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 안정적인 임대 수익을 얻거나 향후 가치 상승을 도모할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **산업단지 배후 수요:** 학운4일반산업단지 내 다수의 사업체와 근로자를 대상으로 한 안정적인 상권 형성 가능.

2. **입지적 성장 잠재력:** 김포시의 지속적인 개발 및 산업단지 활성화에 따른 상업 시설 수요 증가 기대.

3. **다양한 업종 활용:** 커피숍, 병원, 식당, 골프연습장 등 현재 운영 중이거나 예정된 업종 외에도 시장 수요에 맞는 업종으로 변경하여 수익 극대화 가능.

4. **일괄 매각 장점:** 토지와 건물을 동시에 취득하여 향후 건물 활용 및 재건축 등 장기적인 투자 관점에서의 이점 확보.

5. **유치권 해결 시 시세 차익:** 유치권 문제를 성공적으로 해결하고 명도 완료 시, 상대적으로 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익 기대.

법원 정보

부천지원 경매7계