나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72427 [1] 경기도 포천시 영북면 50-11 운천리 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72427 [1] 경기도 포천시 영북면 50-11 운천리 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경72427
• 주소: 경기도 포천시 영북면 산정호수로 188
• 감정가: 3,786,675,000원
• 최저가: 636,426,466원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 숙박시설

의정부지방법원 경매1계 2024타경72427 | 소재지: 경기도 포천시 영북면 산정호수로 188 | 감정가: 3,786,675,000원 | 최저가: 636,426,466원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재의 숙박시설(근린생활시설 포함)이 경매로 진행되는 물건 보고서입니다. 감정가 대비 투자성이 높은 재매각 물건이며, 대수선 공사 중 유치권 신고가 되어 있어 철저한 권리분석 및 현장조사가 요구됩니다.

1.2. 경매 진행 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경72427 (1)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소재지: 경기도 포천시 영북면 50-11 운천리

용도: 숙박시설 (기준시점 현재 내부 공사 중 공실)

감정가: 3,786,675,000 원

채권자: 농업협동조합자산관리회사

소유자/채무자: 정OOOOO / 정OO

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 2,999.00㎡ (약 907.25평)

토지 지분율: 299900/299900 (전체 지분)

건물면적 (주 건물): 3,153.60㎡ (약 953.97평)

건물 제시외면적: 181.70㎡ (약 54.96평)

총 건물면적: 3,335.30㎡ (약 1,008.93평)

건물 지분율: 315360/315360 (전체 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2.2. 용도지역 및 제한 사항

용도지역: 계획관리지역

기타 제한: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역(일부 저촉), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

접도 상황: 북측으로 폭 약 10M 포장도로와 접함

3. 입지 조건 분석

3.1. 주변 환경 및 교통 상황

위치 및 주위환경: "운천5리마을회관" 남동측에 위치하며, 인근은 농가주택, 전, 답 등이 소재하는 지방도변 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 조건 및 유의사항

특이사항: 유치권 신고, 재매각 물건입니다.

매각 조건: 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각입니다.

4.2. 주요 권리 (유치권) 분석

유치권 신고: 2025. 01. 14. 주식회사 랜드앤아키로부터 공사비 금 660,000,000원의 유치권이 신고되었습니다. (대표자: 정홍석)

유치권 배제 신고: 2025. 02. 18. 신청 채권자(농업협동조합자산관리회사)는 해당 유치권에 대해 허위의 유치권 신고라는 취지의 배제신고서를 제출했습니다.

주요 쟁점: 유치권 성립 여부가 불분명하며, 점유를 입증할 수 있는 현수막 등 표식이 감정평가서나 현황조사서에 없다는 점이 채권자 측 주장입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 시설

주변 환경: 지방도변 상가지대이며, 주위에 운천시장, 운천시외버스터미널, 롯데리아, 영북파출소, 영북초교 등이 위치한 운천리 중심 상권이 형성되어 있습니다.

형태 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재 숙박시설 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 용도변경(대수선) 신고 후 내부 공사 중으로 공실 상태입니다.

혐오시설: 인근 지역에는 시장, 터미널 등 생활 편의시설이 위치하고 있으나, 검색 결과 본건 인근에 직접적으로 확인된 대규모 혐오시설은 없습니다. 다만, 포천시의 특성상 군부대 및 관련 시설의 유무는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 건물의 상태 및 리모델링

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다.

현재 상태: 외벽, 내벽, 창호 등 내부 공사 중이며 공실 상태입니다. 2012. 10. 30. 용도변경(대수선) 신고 후 일부 내력벽 철거 및 외벽 공사 등이 진행 중이며, 휀스 및 잠금장치로 출입이 불가한 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

용도변경/대수선 리스크: 현재 대수선 공사 중이며, 경매 참여 시 *허가사항 등의 별도 확인이 필수적*입니다. 감정평가 시 건축물현황도와 물적 동일성은 인정된다고 판단되었으나, 실제 내부 구조 및 이용 상황이 상이할 수 있습니다.

접도구역 리스크: 토지가 접도구역에 일부 저촉되는 바, 향후 개발 및 이용에 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 권리적 리스크 (최대 리스크)

유치권의 성립 여부: 가장 큰 리스크입니다. 6.6억 원 상당의 유치권이 실제로 성립하여 낙찰자가 인수하게 될 경우, 예상 투자 수익률이 크게 변동됩니다. 유치권 배제 신고서가 제출되었으므로, 매각 이후에도 법적 다툼의 여지가 있습니다. 낙찰자는 현장조사 및 유치권자의 점유 상태를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역의 지방도변 상가지대에 위치한 대형 숙박시설 부지 및 건물입니다. 현재 재매각 물건으로 진행되고 있어 감정가 대비 최저가가 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 그러나 대수선 공사 중으로 인한 내부 공실 상태와 약 6.6억 원 상당의 유치권 존재는 매우 신중한 접근을 요구합니다. 유치권의 법적 성립 여부를 판단하는 것이 본 건 투자의 핵심입니다.

7.2. 투자 포인트

숙박시설 잠재력: 포천 지역의 숙박시설 부지로서의 잠재력을 가집니다.

대형 평수: 토지 약 907평, 건물 약 1,009평의 대형 물건으로, 향후 리모델링 후 활용 시 규모의 경제를 기대할 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 이미 용도변경(대수선) 신고가 진행 중이었던 물건으로, 투자 목적에 맞게 재정비할 여지가 있습니다.

재매각: 가격 하락으로 인한 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다. (입찰 전 최저가 확인 필수)

법원 정보

의정부지방법원 경매1계