나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경72427 [1] 경기도 포천시 영북면 50-11 운천리 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2024.02.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 ""운천5리마을회관"" 남동측에 위치하며, 인근은 농
가주택, 전 및 답 등이 소재하는 지방도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지임.

인접 도로상태

공히 북측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(경기도2청 도로철도과 문의)<도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 접도구역에 일부 저촉되는 바, 그 저촉에 따른 제한 정도를 감안하여 평가하였
음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 내부 공사중임,
창호 : 내부 공사중임.

이용상태

제시목록 및 관련 공부상 근린생활시설 및 숙박시설로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 내부
공사중으로 공실상태임.

설비내역

내부 공사중임.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅂ)이 소재하는 것
으로 조사 되었는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로
그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병행한 원
가법 등으로 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 기준시점 현재 포천시청에 확인결과 용도변경(대수선)신고를 하고 대수선중(일부 내
력벽 철거, 외벽공사 등)이나, 일반건축물대장상 건축물현황도와 물적동일성이 인정된다고
판단되어 일반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였고, 실제
내부구조 및 이용상황이 상이할 수 있으며, 대수선비(외벽공사, 승강기실 등) 등을 감안하
여 감정평가하였으니 경매참여시 허가사항 등의 별도 확인을 요함.

-본건 지상에 자생하는 수목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각/제시외 건물 포함하여 매각/특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 감정서상 목록 2는 2012. 10. 30. 용도변경(대수선)신고를 하고 내부공사중으로 공실상태이며 휀스 및 잠금장치로 인하여 출입이 불가하니 경매참여시 허가사항 등의 별도확인을 요함
3. 2025.01.14. 주식회사 랜드앤아키로부터 지상건물에 대하여 공사비 금 660,000,000원의 유치권 신고(전자세금계약서, 공사도급계약서, 건설업등록증, 건설업등록수첩, 법인등기사항증명서 첨부)가 있었으나 그 성립여부는 불분명함(주식회사 랜드앤아키 대표는 정홍석임)
4. 2025. 2. 18.자 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 주식회사 랜드앤아키 유치권은 금 660,000,000원의 공사비 채권에 대해 계약금만 적시되어 있고 계약보증금 및 기성금 등이 포함되어 있지 않으며 유치권을 표시하는 현수막 등 점유를 입증할 수 있는 표식이 감정평가서 또는 현황조사서 어디에도 없으므로 허위의 유치권신고라는 취지의 유치권 배제신고서가 접수됨(별첨 유치권배제신고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 판단은 현장 조사 및 전문가의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경72427 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 영북면 운천리 50-11번지

* 건물명칭: (확인 불가)

* 토지면적: 2999.00㎡ (약 907.25평)

* 건물면적: 3153.60㎡ (약 954.07평)

* 총 토지면적 (JSON): 1967.62㎡ (약 595.39평) - 건물이 건축된 대지 면적

* 총 건물 연면적 (JSON): 3153.60㎡ (약 954.07평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 181.70㎡

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 숙박시설(여관), 근린생활시설)

* 감정가: 3,786,675,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 특수물건정보: 유치권, 재매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 "운천5리마을회관" 남동측에 위치하며, 인근은 농가주택, 전 및 답 등이 소재하는 지방도변 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건 토지는 북측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역(경기도청 도로철도과 문의), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 기타참고사항: 본건 토지는 접도구역에 일부 저촉되는 바, 평가 시 해당 제한 정도를 감안하였습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.10.05. 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,183,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,995,064,000원

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 '지상권개요' 및 '비고'란에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 유치권:

* 2025년 1월 14일, 주식회사 랜드앤아키로부터 공사비 660,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. (전자세금계약서, 공사도급계약서 등 첨부)

* 그러나 2025년 2월 18일, 신청채권자인 농업협동조합자산관리회사로부터 해당 유치권은 공사비 채권에 계약금만 명시되어 있고, 점유를 입증할 표식이 없어 허위 유치권 신고라는 취지의 유치권 배제 신고서가 접수되었습니다.

* 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 참여 시 반드시 확인 및 별도 법적 검토가 필요합니다. (주식회사 랜드앤아키 대표는 정홍석임)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 현재까지 파악된 임차인 정보는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 지방도변 상가지대에 위치하며, 주변으로는 농가주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 숙박시설 및 근린생활시설로 등재된 점을 고려할 때, 지역 내 수요 및 포천 지역 관광객 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 다만, 주변 환경이 주로 농업 및 주거 지역임을 감안할 때, 상권의 활성화 정도는 향후 개발 계획이나 관광객 유치 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 시설: "운천5리마을회관" 남동측에 인접해 있으며, 지방도변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 농경지와 주택이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. (외부 검색 결과 기반)

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 공사비 6.6억 원에 대한 유치권 신고가 있으나, 채권자 측에서 허위 유치권으로 주장하고 있어 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 낙찰 후 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 않은 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 내부 공사 및 공실 상태: 현재 내부 공사 중으로 공실 상태이며, 출입이 제한되어 있습니다. 낙찰 후 공사 완료를 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 존재하며, 간이 실측 면적을 기준으로 감정평가되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 영북면에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 대형 부동산입니다. 넓은 대지와 건물 면적을 보유하고 있으며, 지방도변에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다.

현재 내부 공사 중으로 공실 상태이며, 특히 유치권 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있어 낙찰 후 추가적인 확인 및 처리가 필요할 것으로 예상됩니다. 재매각 물건이라는 점과 미완공 상태로 인한 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 포천 지역의 관광 자원 및 개발 잠재력: 포천시는 산정호수 등 다수의 관광지를 보유하고 있으며, 지속적인 개발 계획이 있을 경우 지역 내 숙박시설 수요 증가 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 대지 면적: 2999㎡ (약 907.25평)의 넓은 대지 면적은 향후 증축, 용도 변경 또는 개발 가능성을 열어둡니다.

* 숙박시설 및 근린생활시설의 복합 용도: 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,786,675,000원

* 최저매각가격: 재매각의 경우, 통상 감정가 또는 그 이하로 결정될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 유치권 관련 예상 부담금 (660,000,000원)

* 내부 공사 완료를 위한 예상 추가 공사비

* 기타 법적 하자 및 인수 부담 가능성

* 본 물건의 예상 입찰가는 상기 언급된 유치권 금액, 내부 공사 완료 예상 비용, 및 기타 제반 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가(3,786,675,000원)를 참고하되, 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문, 공사비 견적, 법률 전문가 상담 등 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.