나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8225 [1] 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4619-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~11): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ‘창천초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

■ 기호(1~11): 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1~4,6~8): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 도로로 이용 중임.
■ 기호(5,11): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 삼각형 토지로서, 도로로 이용 중임.
■ 기호(9,10): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 삼각형 토지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

■ 기호(1,2): 본건은 폭 약 6m 내외의 포장도로에 포함되어 이용 중임.
■ 기호(3~5,7~11): 본건은 폭 약 10m 내외의 포장도로에 포함되어 이용 중임.
■ 기호(6): 본건은 남측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접하며, 폭 약 10m 내외의 포장도로에 포함되어 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1~3): 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-23), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(4): 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-23), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(5): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(6): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 시가지경관지구(2020-07-31), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(7): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(8,9,11): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 기호(10): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ‘창천초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트위 기와지붕 지하1층/지상3층
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지, 페인팅, 인테리어 마감 등
바닥: 강화마루, 카페트, 타일 마감 등
창호: 샷시창 등

이용상태

휴양콘도미니엄임.
■ 기호(12~27,29~62): 콘도미니엄(객실)
■ 기호(28): 커피숍,식당,주방
■ 기호(63): 헬스장
■ 기호(64): 노래연습장
■ 기호(65): 연회실
■ 기호(66): 사무실

설비내역

위생설비, 기본급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 일단의 부정형 토지로서, 휴양콘도미니엄 부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1~5,8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 일련번호(6): 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-23)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
■ 일련번호(7): 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-23)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(63)의 용도는 "슈퍼마켓"이나, 현황 "헬스장"임.
■ 공부상 기호(66)의 용도는 "전시관"이나, 현황 "사무실"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8225 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4619-6

용도: 근린시설 (휴양콘도미니엄)

토지면적: 754.00㎡ (약 228.09평)

건물면적: 3848.40㎡ (약 1163.15평)

감정가: 11,710,969,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (파산절차 진행)

특이사항: 형식적경매, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 토지 상 수목 포함 평가.

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동에 위치하며, '창천초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 그리고 관광 관련 시설들이 혼재되어 있습니다.

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 인접 도로에는 폭 약 6m에서 25m에 이르는 포장도로가 포함되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 관광지와의 접근성이 좋으며, 이는 휴양 시설로서의 이점을 제공합니다.

* 인근에 창천초등학교가 소재합니다.

* 자연 녹지 지역 및 제1종 일반주거 지역 등에 걸쳐 있으며, 고도지구(15M 이하) 및 시가지경관지구 등의 도시계획시설이 적용됩니다.

* 이 지역은 제주시와 서귀포시를 잇는 주요 도로망과 연결되어 있어 제주도 내 이동이 비교적 수월합니다.

1.3. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부:

* 1988년 4월 8일: 소유권이전청구권가등기 (김 ).

* 2002년 2월 1일: 소유권이전 (주식회사 레이크힐스골프텔).

* 2025년 6월 11일: 임의경매 개시결정 (말소기준권리, 파산자).

* 2025년 7월 9일: 압류 (마산세무서장, 말소).

* 집합건물 등기부:

* 2001년 12월 31일: 소유권보존 (주식회사 레이크힐스골프텔).

* (말소 기준권리로서 기재된) 2001년 12월 31일자 근저당권 (일송개발주식회사, 채권최고액 16,900,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 2025년 6월 11일: 임의경매 개시결정 (파산자).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 채무자 겸 소유자의 직원(건물관리인) 진술에 따르면, 본건 제시 건물은 채무자 겸 소유자 측에서 전부 점유, 관리하고 있으며 다른 거주자는 없고 별도 임대차 관계도 없다고 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 서귀포시 상예동 지역에 위치한 휴양콘도미니엄으로, 주변이 관광 및 주거, 농경지 등이 혼합된 지역입니다.

제주도의 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광객 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

건물 내부에 객실 외에도 커피숍, 식당, 헬스장, 노래연습장, 연회실, 사무실 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 자체적인 상업 기능 수행이 가능합니다.

현재 파산 절차 진행으로 영업이 중단된 상태이므로, 향후 운영 주체에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 제주 서귀포시의 관광 중심지 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 관광객을 위한 상업시설 및 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 창천초등학교가 소재합니다.

* 자연환경: 제주도의 아름다운 자연 경관을 쉽게 접할 수 있는 위치입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 파산 절차 및 영업 중단: 현재 파산 절차로 인해 영업이 중단된 상태로, 건물 관리가 소홀해졌을 가능성이 있습니다. 또한, 영업 재개를 위한 추가적인 투자나 시간이 필요할 수 있습니다.

* 채무자 점유: 채무자 겸 소유자 측에서 점유하고 있다는 진술이 있으나, 명도 과정에서 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일부 건물 용도(슈퍼마켓→헬스장, 전시관→사무실)와 토지 지목/현황(도로→잡종지 등)의 차이가 있어, 향후 건축물대장 등 공부 정리 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매와 달리 채권자 간의 복잡한 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 일반주거지역, 고도지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 건설 시점이 오래된 건물로, 최신 설비나 시설 개선이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로, 복잡한 금융 구조가 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 해당 지역은 관광 중심지 특성상 관광객을 위한 시설이 밀집되어 있으나, 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 그러나 대규모 개발지 특성상 잠재적 개발 또는 민원 발생 가능성은 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시의 관광 인프라가 갖춰진 지역에 위치한 대규모 휴양콘도미니엄 건물 및 토지입니다.

감정가가 높고 면적이 상당하여 투자 규모가 크지만, 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

현재 파산 절차로 인해 영업이 중단되었고, 권리 관계에 일부 복잡성이 존재하나, 형식적 경매로서 말소되는 권리가 명확한 점은 긍정적입니다.

향후 운영 주체의 역량에 따라 리조트, 콘도, 또는 다른 숙박 및 근린 시설로의 재활용 가능성이 높습니다.

다만, 공사 및 운영 관련 리스크, 명도 문제, 공부 정리 필요성 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지에 위치한 대규모 복합 시설: 제주도의 높은 관광 수요를 활용할 수 있는 최적의 입지입니다.

* 활용도 높은 숙박 시설: 콘도미니엄, 호텔, 연수원 등 다양한 용도로 전환 및 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 분할 매각 시 발생할 수 있는 복잡성을 줄였습니다.

* 잠재적 가치 상승: 정상적인 운영이 재개될 경우, 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11,710,969,000원입니다.

이는 토지 754.00㎡ (약 228.09평)와 건물 3848.40㎡ (약 1163.15평)를 포함한 총액입니다.

형식적 경매이고 현재 영업 중단 상태임을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰 참여를 고려할 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 본건의 상세한 시장 조사, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 재활용 방안에 따른 수익성 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠정적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 초기 제안이며 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.