나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8203 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 조천읍 대흘리 소재 ""대흘초등학교"" 북동측 원거리(약1.4km)에 위치하며, 주위는 과수원이 주를 이루는 지역으로 타운하우스, 펜션, 글래핑장, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

단지기준: 완경사지대내의 평지인 부정형의 토지로서, 타운하우스부지로 이용중임.
전용기준: 완경사지대내의 평지인 사다리형의 토지로서, 타운하우스부지로 이용중임.

인접 도로상태

단지외부도로: 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.
단지내부도로: 동측으로 노폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브기와지붕 2층 건물로서,
외벽: 스타코 마감 등,
내벽: 페인팅, 목재 및 타일마감 등(과거 평가자료 참조함)
바닥: 헤링본 및 타일 등 마감(과거 평가자료 참조함)
창호: 시스템창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

- 공부상 소재지가 대흘리 435-3, 437, 438번지이나, 현황 435-3번지임(437, 438번지는 435-3번지에 합병말소됨)
- 건축도면(건물현황도)에 표시되지 않은 다락이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 지분매각임.
조경수, 담장, 다락 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경8203 (1)이며, 감정가는 551,980,360원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 총 9951.00㎡ (약 3010평)이며, 본건의 토지 지분은 490.5843㎡ (약 148평)입니다.

건물 면적은 99.78㎡ (약 30평)입니다.

주의사항으로는 토지/건물 일괄매각이며, 목록1은 토지 지분 매각입니다.

감정평가 시 조경수, 담장, 다락 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 해당 부지에는 총 19개 동의 단독주택이 건축되었으며, 총 연면적은 1887.72㎡, 건축 면적은 1754.34㎡입니다. 본건은 이 중 한 동(109동)이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 2층 건물로, 2018년 9월 5일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리에 위치하며, 대흘초등학교에서 북동측으로 약 1.4km 떨어진 거리에 있습니다.

주위는 과수원이 주를 이루는 지역으로, 타운하우스, 펜션, 글램핑장, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대 내 평지인 부정형 토지로서 타운하우스 부지로 이용 중이며, 전용 기준으로는 사다리형입니다.

단지 외부로는 북동측에 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있으며, 단지 내부로는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등 다양한 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 건물 등기부상 을구1번 근저당권 (2018-09-13, 달서새마을금고, 금442,000,000원)으로, 해당 권리 및 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 및 건물 등기부 상에 여러 근저당권, 지분 이전, 임의경매 개시 결정 등이 존재하였으나, 모두 말소 처리되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액은 토지 등기부 기준 2,640,853,856원, 건물 등기부 기준 589,865,020원으로, 총 3,230,718,876원에 달합니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수치이나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되므로 입찰자에게 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 임차인 현황

본 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 안세영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-25. 대항력 없음.

* 이수정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-14. 대항력 없음.

두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

- 모다정 (2022년 준공, 다세대): 전용면적 73.79㎡ 기준, 2026년 3월 실거래가 340,000,000원 ~ 350,000,000원으로, 3.30㎡당 약 1,470만원 ~ 1,570만원 수준입니다.

- 제주더오름카운티1 (2019년 준공, 연립): 전용면적 84.95㎡ 기준, 2026년 3월 실거래가 360,000,000원으로, 3.30㎡당 약 1,400만원 수준입니다.

본건의 감정가는 551,980,360원이며, 건물 면적 99.78㎡ (약 30평) 기준으로는 3.30㎡당 약 1,830만원입니다.

이는 주변 시세보다 다소 높은 수준으로 책정되었으나, 본건은 타운하우스 단지 내에서도 비교적 넓은 토지 지분(490.5843㎡, 약 148평)을 보유하고 있으며, 단독주택 형태라는 점에서 차이가 있습니다. 제공된 시세 정보는 주로 연립/다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

제주 지역의 쾌적한 자연환경과 희소성을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 과수원이 주를 이루는 조용하고 쾌적한 자연환경에 위치하고 있습니다.

차량으로 약 1.4km 거리에 대흘초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 타운하우스, 펜션, 글램핑장 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설이나 상업 시설은 제주시내 또는 조천읍 중심지로 이동이 필요할 수 있습니다.

주거 환경 자체는 전반적으로 양호하다고 볼 수 있습니다.

본건의 임대 관계는 조사 시점에 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 다락: 건축물 현황도에 표시되지 않은 다락이 존재하며, 이는 건축물 대장과의 차이로 잠재적인 위반 건축물 해당 여부 및 추후 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

* 내부 상태 미확인: 거주자 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려워 통상적인 마감 상태를 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요하며, 예상과 다를 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 본건은 토지 전체 지분 매각이 아닌, 토지의 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 이는 소유권 행사 및 관리/처분 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 각종 보전 지구 및 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 인근 주택과의 관계: 19개 동의 타운하우스 단지 내에 속해 있어, 다른 동의 소유자들과의 관계 및 단지 운영 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 조천읍 대흘리의 쾌적한 자연환경 속에 위치한 타운하우스 단지 내 개별 단독주택입니다. 넓은 토지 지분과 함께 99.78㎡의 건물 면적을 가지고 있습니다. 권리관계는 매우 명확하여 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있지만, 토지 지분, 단독주택으로서의 희소성, 포함 평가된 부대 시설 등을 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다. 다만, 미확인 다락의 존재, 내부 확인의 어려움, 토지 지분 매각 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 자연환경 속에서의 단독주택 생활: 조용하고 쾌적한 환경에서의 주거를 원하는 수요층에게 매력적입니다.

* 넓은 토지 지분: 148평에 달하는 토지 지분은 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 활용 가능성을 시사합니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 희소성: 제주에서 경매로 나오는 넓은 토지 지분을 가진 단독주택 물건은 흔치 않습니다.

* 주변 개발 잠재력: 대흘리 지역은 지속적인 관심 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 551,980,360원입니다.

주변 유사 타운하우스/연립 주택의 시세가 340,000,000원에서 360,000,000원 사이임을 감안할 때, 본건의 건물 면적(99.78㎡) 기준으로 단순 비교 시 감정가 대비 다소 높은 수준으로 보일 수 있습니다.

하지만 본건은 약 148평에 달하는 상당한 면적의 토지 지분을 포함하고 있으며, 단독주택으로서의 희소성과 가치를 지닙니다. 또한, 조경수, 담장, 다락 등 추가적인 가치가 평가에 반영되었습니다.

내부 미확인, 다락의 존재, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려하더라도, 제주 지역의 부동산 시장 상황과 본건의 특성을 감안할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

신중한 접근을 위해 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 497,000,000원에서 552,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사 및 주변 시세에 대한 보다 면밀한 분석 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.