나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8249 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 780-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 "삼달1리마을회관" 북동측 인근에 위치하는 토지이고, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항 시설법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역 (2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'와 같이 제시외물건 및 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 지목이 '과수원'으로서, 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단되는 바, 해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분매각. 수목 포함 평가임.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8249 (1) 제주지방법원 경매 물건 보고서

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8249 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 780-3

용도: 과수원

감정가: 42,102,840원

토지면적: 3130.00㎡ (약 947평)

토지 지분 면적: 260.729㎡ (약 79평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리에 위치한 과수원 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 42,102,840원이며, 토지 면적은 3130.00㎡입니다. 매각 대상은 이 토지의 일부 지분이며, 면적은 260.729㎡입니다. 건물은 없는 것으로 평가되었습니다. 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못합니다. 또한, 지분 매각이라는 점과 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점을 유의해야 합니다. 토지에는 수목이 포함되어 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 "삼달1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 과수원 등으로 형성된 농촌 및 주거 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 북서측으로는 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

제주 서귀포시 성산읍 삼달리는 제주 동쪽의 한적한 농촌 마을로, 성산일출봉과 섭지코지 등 주요 관광지와 가까워 관광객 접근성이 양호합니다. 마을 내에는 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 농협, 마을회관 등)이 갖추어져 있으며, 서귀포시내로 나가면 종합병원, 대형마트, 은행 등 더 많은 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 인근에 골프장, 해수욕장 등 레저 시설도 분포하고 있습니다. 최근에는 제주 제2공항 개발 계획이 발표되면서 주변 지역의 개발 가능성에 대한 기대감도 커지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기구분: 갑1

접수일자: 1971-12-02

권리종류: 소유권이전

권리자: 김영복

* 등기구분: 갑2

접수일자: 2018-01-10

권리종류: 소유권이전 (협의분할에 의한 상속)

권리자: 김경희 외 6명

* 등기구분: 을5

접수일자: 2018-09-17

권리종류: 근저당 (갑구2번 김경희 지분 전부 근저당권 공동담보)

권리자: 금빛신용협동조합

권리금액: 13,000,000원

말소: 인수

* 등기구분: 갑3

접수일자: 2019-03-25

권리종류: 압류 (2번 김성희 지분)

권리자: 분당세무서장

말소: 인수

* 등기구분: 갑6

접수일자: 2022-10-20

권리종류: 압류 (2번 김성희 지분)

권리자: 노원구(서울특별시)

말소: 인수

* 등기구분: 갑7

접수일자: 2024-04-25

권리종류: 가압류 (2번 김춘수 지분)

권리자: 서민금융진흥원

권리금액: 9,896,368원

말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑8

접수일자: 2024-06-10

권리종류: 가압류 (2번 김춘수 지분)

권리자: 에스비아이저축은행

권리금액: 32,026,532원

말소: 말소

* 등기구분: 갑9

접수일자: 2025-06-10

권리종류: 가압류 (2번 김춘수 지분)

권리자: 주식회사국민행복기금

권리금액: 12,459,924원

말소: 말소

* 등기구분: 갑10

접수일자: 2025-06-12

권리종류: 강제경매 (8번 가압류의 본압류로의 이행)

권리자: 에스비아이저축은행

권리금액: 37,929,746원

말소: 말소

등기부채권 총액 (말소 대상 채권 합계): 67,382,824원 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10 합계로 추정, 실제 채권 총액은 92,312,570원으로 보임)

3.2. 인수되는 권리

* 을5: 금빛신용협동조합 근저당 (13,000,000원)

* 갑3: 분당세무서장 압류

* 갑6: 노원구 압류

위 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑7: 서민금융진흥원 가압류 (말소기준권리)

* 갑8: 에스비아이저축은행 가압류

* 갑9: 주식회사국민행복기금 가압류

* 갑10: 에스비아이저축은행 강제경매

위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

(별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서귀포시 성산읍 삼달리는 전형적인 제주도의 농촌 지역입니다. 상업 시설보다는 농업 활동을 중심으로 하는 지역 특성을 보입니다. 주변에 소규모 마을 상점이나 편의 시설은 존재하나, 본격적인 상권이라고 보기는 어렵습니다. 다만, 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 유동인구는 존재하며, 이는 향후 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 삼달리는 농업 및 전원생활을 중심으로 하는 지역입니다. 기본적인 생활 편의를 위한 마을 내 편의시설(소규모 마트, 농협, 마을회관 등) 이용이 가능하며, 차량으로 이동 시 서귀포시내의 종합병원, 대형마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 접근할 수 있습니다. 또한, 제주도의 자연환경을 즐길 수 있는 주변 관광지 및 레저 시설과의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 되지 않는다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 공동 담보 물건으로도 분류되어 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 창고)이 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 판단이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 많은 제한이 따릅니다.

* 인수되는 권리: 을5 (근저당 13,000,000원), 갑3 (압류), 갑6 (압류)가 매각 후에도 인수되므로, 낙찰자는 해당 채무 및 권리를 승계해야 할 수 있습니다.

* 수목 포함 평가: 과수원으로 이용 중인 토지로, 지상의 수목이 평가에 포함되었으므로 이에 대한 관리 및 활용 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 삼달리에 위치한 농지(과수원)의 일부 지분 매각 건입니다. 아름다운 자연환경과 관광지와의 접근성이 좋으나, 농지취득자격증명 필수, 지분매각, 법정지상권 성립 불분명, 다수의 토지이용 규제 및 인수되는 권리 등 복합적인 고려 사항이 많습니다. 특히, 제주 제2공항 개발 사업 예정지와의 관련성이 언급되어 향후 개발 계획에 따른 토지 가치 변동 가능성도 있습니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 농지 투자: 제주도의 꾸준한 투자 가치 상승세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 농지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 관광지 인접성: 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지와 가까워 향후 토지 활용 방안에 따라 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 제2공항 개발 기대감: 제주 제2공항 개발 사업 예정지 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 관련 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 42,102,840원이며, 매각 대상 지분 면적은 260.729㎡(전체 면적의 약 8.33%)입니다. 이 지분 면적에 비례한 감정가 추정액은 약 3,508,576원입니다.

그러나 본건은 매각 후 인수해야 하는 권리(을5: 13,000,000원 근저당, 갑3, 갑6: 압류)가 존재하며, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 다수의 토지이용 규제, 농지 취득의 까다로움 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 지분 면적에 비례한 감정가 추정액(약 350만 원)을 하회하는 수준에서, 인수되는 채무 부담 및 기타 리스크를 감안하여 신중하게 결정해야 할 것으로 보입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 권리 분석 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.