나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1404 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1937 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 ‘표선고등학교’ 북서측 원거리에 위치하고, 주위는 과수원 및 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타:없음.

물건 비고

수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1404 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1937

용도: 임야

감정가: 574,668,000원

토지면적: 5634.00㎡ (약 1,704.4평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

수목 포함 평가되었음.

감정평가서 요약 상 특이사항 및 주의사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 ‘표선고등학교’ 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 과수원, 전(밭), 답(논), 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하여, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 사다리형 토지이며, 현재 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변시설 및 혐오시설

본 물건은 자연림 지역에 위치하고 있으며, 인근에 표선고등학교가 있습니다. 주변을 검색한 결과, 해당 물건지 자체 또는 근접한 위치에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 자연림이라는 점을 감안할 때, 개발 계획 등에 따라 향후 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 상 채무 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1983-08-05 소유권이전 (최백희 외 1명, 매매)

* 갑2: 2003-06-25 1번 최백희 지분 전부 이전 (최연아, 증여)

* 갑3: 2005-12-26 1번 김서규 지분 전부 이전 (김명도, 증여)

* 갑6: 2015-10-13 3번 김명도 지분 전부 이전 (최연아, 공유물 분할)

* 을5: 2021-09-14 근저당권 (제주어류양식수산업협동조합, 금420,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 2021-09-14 지상권설정 (제주어류양식수산업협동조합) - 말소

* 갑7: 2025-06-11 임의경매 (제주어류양식수산업협동조합, 361,285,883원) - 말소

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 14일 접수된 제주어류양식수산업협동조합의 근저당권 (을5)입니다. 이보다 선순위인 권리 (갑구)는 경매로 인하여 모두 소멸될 예정입니다. 후순위 권리 및 지상권 등도 경매로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 추가 확인이 필요합니다. (현재 을6 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제주 서귀포시 표선면의 자연림 지역에 위치하여, 개발이 제한적인 곳입니다. 인근에는 농경지와 자연림이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 인근 시설

가장 가까운 편의시설이나 상업시설은 도보로 이용하기는 어려우며, 차량 이동이 필요한 것으로 판단됩니다. 표선고등학교가 원거리에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 자연림 지역으로, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)과의 접근성이 낮습니다. 차량을 이용하여 표선면 소재지나 제주시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 대중교통

인근 도로로 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항의 적용을 받습니다.

* 계획관리지역

* 경관보전지구 4등급 (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)

* 생태계보전지구 4-2등급 (저촉) (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)

* 생태계보전지구 5등급 (저촉) (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)

* 지하수자원보전 3등급 (제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)

이러한 지구단위 지정은 개발 행위에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

6.2. 수목

수목은 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 별도의 명도 대상이 되지는 않으나, 수목의 가치나 관리 상태에 따라 토지의 실제 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면의 자연림 지역에 위치한 토지(임야)로, 감정가는 574,668,000원입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 해당 토지는 계획관리지역 내에서도 여러 등급의 보전지구로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 자연림 상태이며 수목이 포함 평가되었고, 인근 편의시설과의 접근성이 낮은 점 등을 고려할 때, 투자 목적보다는 자연 그대로의 가치를 활용하거나 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건입니다. 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 제주도 임야로, 자연 친화적인 활용 가능성

* 권리관계가 깨끗하여 안전한 경매 물건

* 표선고등학교 인근이라는 점 (향후 주변 개발 가능성)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 574,668,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 토지이용계획 및 여러 보전지구 지정으로 인한 개발 제한 사항

* 자연림 상태 및 수목 포함 평가에 따른 실질적 활용 가치

* 인근 편의시설과의 접근성 및 교통 여건

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성

본 경매 건은 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으나, 현재 등기부상 채권 총액은 420,000,000원입니다. 따라서 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.