나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1385 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2437 기타복합용건물 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '수산초등학교' 북서측 원거리에 위치
하며, 주위는 전, 임야, 태양광시설부지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 및 서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면)
<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생
태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발
사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

제시외건물(ㄱ~ㅌ) 및 인접지와 걸쳐서 타인 소유의 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2)
일반철골구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 에폭시페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(3)
경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 벽지, 판넬, 타일마감 등
바닥: 장판지, 시멘트몰탈, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

-일련번호(3-1)~(3-5)
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등
바닥: 에폭시페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 일반건축물대장상 용도 및 현황 제조업소임.
일련번호(3): 일반건축물대장상 용도는 사무소이며 현황 직원숙소 및 창고임.
일련번호(3-1)~(3-5): 일반건축물대장상 용도 및 현황 창고시설임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며 일련번호(3) 건물은 보일러에 의한 난방설비
되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고
제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 다용도실
제시외건물(ㄷ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄹ) 판넬구조 판넬지붕 단층 보일러실
제시외건물(ㅁ) 판넬구조 판넬지붕 단층 냉동창고
제시외건물(ㅂ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 비가림
제시외건물(ㅅ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 비가림

제시외건물(ㅇ~ㅌ)은 철거 및 이동이 용이한 점 등을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으
니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(3) 건물의 부속건물로 등재된 일련번호(3-1)~(3-5) 건물은 각 480㎡, 375㎡, 300㎡
, 480㎡, 480㎡의 5개동이나 현황 1동의 건물이며 공부상 면적의 합은 2,115㎡이나 실측 면
적은 약 2,430㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1385 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2437

1.3. 건물 용도

기타복합용건물 (주요 이용 현황: 제조업소, 직원숙소, 창고시설)

1.4. 감정가

4,002,409,000원

1.5. 토지 면적

9613. 00㎡ (약 2908평)

1.6. 건물 면적

2898. 88㎡ (약 877평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

조OO

1.10. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 소재 '수산초등학교'에서 북서측 원거리에 위치하고 있으며, 주변은 전, 임야, 태양광시설부지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 서측으로는 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 구체적인 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매는 채권자 조OO의 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 박지은: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 안영삼: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-05, 대항력 없음.

* 하종석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-08, 대항력 없음.

* 황영호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-03-29, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수될 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2012년 8월 27일 접수된 김인호의 근저당권(을8)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 1월 17일 접수된 김인호의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 강제경매(본건, 갑31), 임의경매(갑32) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 약 2,304,800,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 및 현황

본건은 제조업소, 직원 숙소 및 창고 시설로 이용되고 있으며, 주변 지역은 농경지, 임야, 태양광 시설 등이 혼재된 준농림 지역의 성격을 띱니다.

4.2. 지역적 특성

대규모 토지와 복합 용도의 건물이 소재하고 있어, 특정 산업 시설 또는 물류 창고 등으로 활용 가능성이 있습니다. 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

인근에 '수산초등학교'가 있으나 원거리에 위치하며, 도보로 접근 가능한 수준의 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역 외에도 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 각종 환경보전지구, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 부지 관련

* 토지 일부에 타인 소유의 비닐하우스가 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 건물(3)의 부속건물(3-1~3-5)의 경우, 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 존재합니다.

* 제시외 건물 중 일부(ㅇ~ㅌ)는 이동이 용이하여 별도 평가되지 않았으며, 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 이용 현황 차이

일련번호(3) 건물의 공부상 용도는 사무소이나, 현황은 직원 숙소 및 창고로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 바탕으로 복합 용도의 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 여러 권리 분석 상 특이사항 및 토지 이용 제한 사항이 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 측면에서는 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보 등의 복잡성을 고려할 때 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 토지 이용 제한 규정들을 면밀히 검토하여 향후 활용 방안을 신중하게 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 약 2,908평에 달하는 광활한 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 현 시설 활용 가능성: 제조업소, 창고 등 기존의 건축물 용도를 활용하여 즉시 사업을 개시하거나 운영할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,002,409,000원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 본 물건의 잠재적 리스크 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

상기 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 한계가 있으나, 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 90% 수준인 약 3,000,000,000원 ~ 3,600,000,000원 범위 내에서의 초도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 추가적인 시장 조사와 현장 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.