나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8255 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 813 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ""대평포구"" 남동측 인근[기호(1),(3)] 및 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 ""덕수초등학교"" 남서측 인근[기호(2)]에 위치하는 부동산(토지2/건물1)으로서, 인근은 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대[기호(1),(3)] 및 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대[기호(2)]임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.
기호(2) : 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이
소재하여, 제반교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서,
단독주택 건부지 등으로 이용 중임.
기호(2) : 인접 도로 대비 다소 저지에 위치한 부정형의 토지로서,
전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 폭 약 4 ~ 5 미터 내외의 포장도로와, 본건 동측으로
폭 약 1 ~ 2 미터 내외의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있음.
기호(2) : 본건 북측으로 폭 약 35 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 창천리 813
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

- 기호(2) : 사계리 1026-1
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상 및 건물 기호(3) 1층에 제시외건물 ㄱ ~ ㅁ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항

? 본건 토지 기호(2)의 경우 『온천법』 상 온천원보호지구에 저촉된 바 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무진행시 온천원보호지구 저촉 여부 및 저촉에 따른 행정상 제한의 정도를 재확인하시기 바람.
(후첨 지적개황도, 토지이용계획확인서 참조)

? 본건 토지 기호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3)
시멘트벽돌조 및 시멘트블록조(부속건물) 슬레이트지붕 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 1982.12.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일깔기 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택 및 창고/주택(부속건물)으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(3) 부속건물은 공부상 용도가 창고로 기재되어 있으나, 현황 창고 및 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
? 본건 건물 기호(3)은 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2025타경8255 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 813번지에 소재한 단독주택입니다.

감정평가액은 503,889,900원이며, 토지 면적은 443.00㎡ (약 134.0평)이고 건물 면적은 94.25㎡ (약 28.5평)입니다. 제시외 건물 면적은 53.50㎡이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 1982년 12월 27일에 사용 승인된 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단독주택으로, 현재 단독주택 및 창고/주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서귀포시 안덕면 창천리 소재 "대평포구" 남동측 인근 및 "덕수초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기호(1) 토지는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 농경지로 이용 중입니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통에서 양호한 편입니다. 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.

기호(1) 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형이며, 북측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 1~2미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 인접 도로 대비 다소 저지에 위치한 부정형이며, 북측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 1월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 채권 총액은 446,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고정열

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 7월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수될 보증금은 없는 것으로 보이나, 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서귀포시 안덕면 창천리에 위치하며, 주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "대평포구" 인근이라는 지리적 이점으로 관광객 유입 가능성이 있습니다.

제공된 주변 연립주택 시세 정보를 분석한 결과, "대평아르테라스"(2018년 준공, 전용면적 약 25.7평)의 최근 매매가는 2억 3,500만원에서 2억 5,500만원 수준입니다.

이는 본건의 감정가 5억 388만원에 비해 현저히 낮은 수준이며, 건물의 신축 연도 및 형태(연립주택 vs 단독주택) 차이를 감안하더라도 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: "대평포구" 인근의 관광 편의시설 이용이 가능하며, 덕수초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근도 용이합니다.

* 주변 시설: 주택, 농경지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고정열 씨(2015.07.16 전입)는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없을 것으로 예상되지만, 세부적인 임대차 관계는 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1982년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 토지 및 건물 일괄 매각에 포함되지만, 감정가 산정 시 토지에 미치는 영향이 고려되었습니다.

* 토지 이용 제한:

* 기호(1) 토지(창천리 813): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급.

* 기호(2) 토지(사계리 1026-1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 온천원보호지구, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 건축계획심의대상구역. 특히 기호(2) 토지는 온천원보호지구에 저촉되어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로 재확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 기호(2) 토지는 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부를 정확히 확인하지 못하였으므로, 실제 구조, 이용 상태, 면적 등은 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물 공부와의 차이: 부속건물이 공부상 '창고'로 기재되어 있으나 현황은 '창고 및 주택'으로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면 창천리에 위치한 단독주택으로, 토지 443㎡, 건물 94.25㎡ (1982년 사용승인) 및 제시외 건물 포함 일괄 매각 건입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담은 0원으로 판단됩니다.

건물의 노후화, 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 사항(가축사육제한, 각종 보전지구, 온천원보호지구 저촉 가능성 등)이 다수 존재합니다.

주변 연립주택 시세와 비교 시, 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 토지 이용 계획 및 건물 상태를 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 안덕면 지역의 단독주택 부지로의 활용 잠재력.

* "대평포구" 인근의 관광지 접근성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수로 명도 부담이 낮을 것으로 예상.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 취득 이점.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 503,889,900원입니다.

건물의 노후화(1982년 준공), 제시외 건물 존재, 복잡한 토지 이용 제한 사항(온천원보호지구 저촉 가능성 등)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 연립주택 시세(약 2.35억~2.55억)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당히 높은 편입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원으로 예상되므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 신중한 투자를 위해 감정가의 70~80% 수준을 고려하나, 본건의 경우 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 더욱 보수적인 판단이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 기반한 것이므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.