나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51625 [1] 전라남도 고흥군 금산면 신촌리 497-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 신촌리 소재「상동마을」북동측 인근 및 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 부정형의 전, 본건 2) 사다리형의 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1) 지적도상 맹지임.
본건 2) 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상,
계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.
<본건 2> 토지이용계획확인원상,
계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건 2)의 공부상 지목은 ""전""이나 현황 ""주거용 건부지 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.
㉡ 본건 2) 지상에 소재한 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
- 제시외건물이 매각대상에서 제외되어 소유권 행사를 제한받는 경우의 가액을 감정평가명세표에 별도로 명기하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 2) 지상에 감나무 등의 수목이 식재되어 있어 수목은 토지와 일괄로 평가한 후 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51625 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 신촌리 497-6

용도: 전 (밭)

감정가: 43,355,000원

토지면적: 1885.00㎡ (약 570.22평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 고흥군 금산면 신촌리 소재 '상동마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 두 필지로 구성되어 있으며, 1)은 부정형의 전(밭)으로 이용 중이고, 2)는 사다리형의 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지 중 1)은 지적도상 맹지이며, 2)는 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역

가축사육제한구역 (200m 제한구역: 소, 말, 젖소, 사슴 / 500m 제한구역: 양, 염소, 산양)

개발촉진지구

혐오시설: 주변 지역에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않음. 전반적으로 조용한 농촌 지역의 특성을 가지고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2012-10-11, 권리자: 정운달, 권리금액: 45,000,000원)

소멸되는 권리:

갑1 공유자 전원의 지분전부이전 (1994-12-28)

갑2 소유권이전 (2006-07-21)

을1 근저당권 (2012-10-11) - 말소기준권리

갑5 압류 (김포시, 2014-06-24)

갑7 압류 (김포시, 2016-01-06)

갑11 압류 (김포세무서, 2016-11-29)

을2 근저당권 (정운달, 2017-09-11)

갑13 압류 (국민건강보험공단, 2018-06-22)

갑14 압류 (서울특별시강서구, 2018-07-03)

갑16 압류 (강화군, 2024-08-06)

갑17 소유권이전 (박용주, 2025-06-05, 상속)

갑18 임의경매 (정운달, 2025-06-12) - 경매 개시 결정 등기

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 "지상권개요"라고 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 지상권 설정 내역이 없습니다.

등기부채권 총액: 90,000,000원

4. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 농업 관련 활동 위주로 구성되어 있습니다. 주변에 별도의 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않아, 해당 지역의 상권은 개발되지 않은 자연 상태에 가깝다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 마을 환경입니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 버스정류장이 있지만 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변에 대규모 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활을 위한 시설은 인근 마을 또는 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 본건 토지 중 1)은 지적도상 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 타인의 토지를 통행해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 결정이 내려질 수 있으며, 입찰 보증금이 몰수되는 심각한 불이익이 발생합니다.

공부와의 차이: 본건 토지 중 2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '주거용 건부지 등'으로 이용 중인 것으로 나타나, 토지 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않아 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외건물: 지상에 제시외건물(ㄱ, ㄴ)이 존재하며, 이 건물들은 매각 대상에서 제외될 수 있으므로 소유권 및 일괄 경매 여부를 면밀히 재확인해야 합니다. 또한, 감나무 등의 수목이 식재되어 있어 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 금산면 신촌리 소재 계획관리지역 내 농지로서, 일부 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이 주요 특징입니다. 주거용으로 이용 중인 부분도 있으나, 법적 검토가 필요하며, 농지로서의 가치와 개발 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

개발촉진지구 지정: 지역 개발 정책의 수혜를 받을 수 있는 개발촉진지구에 해당됩니다.

농지 활용 가능성: 농업을 목적으로 하는 투자자에게는 적합할 수 있습니다.

추후 토지 이용 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점의 유사 물건 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 현장 조사 결과 등 추가적인 정보가 필요합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. (감정가는 43,355,000원임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.