나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51632 [1] 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산88-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 상취적마을 서측인근에 위치하며 주위는 마을주변 산림지대임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로서 자연림이며 일부에 분묘가 소재함.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 자생중인 경제적가치 미미한 자연림은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 의거하여 면적사정하였음.

물건 비고

지분매각, 연고 미상의 분묘 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 순천지원 2020 타경 51632(1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51632 (1)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산88-1

용도: 임야

감정가: 52,382,000원

토지면적: 4762.00㎡ (약 1,440.5평)

토지 지분 면적: 2381㎡ (약 720.3평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 메OOOOOO

특이사항: 지분 매각, 분묘기지권, 연고 미상의 분묘 소재

1.2. 입지조건

주위환경: 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 상취적마을 서측 인근에 위치하며, 주변은 마을을 둘러싼 산림지대입니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 맹지입니다.

주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 명확히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 물건지 자체는 자연림 지역에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

매각 유형: 부동산강제경매를 통한 토지 일부 지분 매각입니다.

말소기준권리: 2025년 6월 13일 접수된 메가주식회사 강제경매개시결정 등기입니다.

소멸 여부: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 지상권이 존재할 수 있으며, 연고 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 상업적 기능보다는 자연림 지역에 속합니다. 인근에 마을이 있으나, 주변의 산림지대 특성상 일반적인 상권 형성보다는 자연환경에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 임야로, 주거 또는 상업 활동을 위한 직접적인 생활 편의시설과의 연관성은 낮습니다. 주변은 자연 녹지 및 산림 지역으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유주와의 재산권 행사 및 관리에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다. 또한, 평가대상 공유지분의 지분 위치가 불분명하여 토지 활용 계획 수립에 어려움이 있습니다.

분묘 및 분묘기지권: 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래하며, 해결 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

맹지: 인접 도로가 없어 토지에 접근하기 위한 별도의 통행로 확보가 필요하며, 이는 토지의 활용도를 크게 저하시킵니다.

토지 이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 여러 법적 제한이 따릅니다.

특별 매각 조건: 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 산림 지역에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 맹지, 다수의 법적 개발 제한, 그리고 연고 미상의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 심각한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 요인들은 토지의 활용도를 제한하고, 향후 개발 또는 매각 시 상당한 제약과 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 다수의 위험 요소를 고려할 때 일반적인 투자 관점에서 접근하기 매우 신중해야 합니다. 만약 저가 매수를 통한 장기적인 투자 또는 관련 지분권자와의 협상을 통한 토지 통합 가능성을 염두에 둔다면 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험 감수 및 전문적인 법률, 부동산 컨설팅이 요구되는 영역입니다. 명확한 투자 포인트는 제시하기 어렵습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 52,382,000원 (전체 토지 기준)

토지 지분 면적: 2381㎡ (전체 면적 4762㎡의 약 50%)

지분 감정가 추정: 약 26,191,000원

본건은 맹지, 분묘기지권 가능성, 지분매각, 각종 개발 제한 등 심각한 리스크를 고려하여, 감정가의 상당 부분을 할인하여 접근해야 합니다. 신중한 보수적 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있으며, 구체적인 입찰가는 주변 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.