나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31322 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 274-17 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31322 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 274-17 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경31322
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 274-17
• 용도: 근린시설

전주지방법원 경매3계 2025타경31322 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 274-17 | 감정가: 1,577,331,670원 | 최저가: 772,892,518원 | 용도: 근린시설

1. 전주지방법원 2025타경31322 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31322 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 274-17

용도: 근린생활시설

감정가: 1,577,331,670원

토지면적: 1082.00㎡ (약 327.51평)

토지지분: 1082㎡ (약 327.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.00㎡ (약 44.47평)

건물지분: 147㎡ (약 44.47평)

건물 제시외면적: 127.70㎡ (약 38.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: - 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 포함.

- 목록1 토지 내 가설 건축물 매각 제외.

- 목록2 토지 중 남서측 일부를 타인이 점유하여 타인 주택 출입을 위한 대문이 설치됨.

- 목록3 건물 내 냉동, 냉장 설비 매각 포함.

1.1. 1.감정평가 요약

토지감정항목

위치 및 주위환경: 본건은 전주시 완산구 중화산동2가 소재 '전주빙상경기장' 북측 및 동측 인근에 위치하며, 서측 일원은 근린생활시설, 일반음식점 등이 형성되어 있고 동측은 단독주택단지, 공동주택, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황: 북측 및 서측 인근에 주간선도로가 통과하며 단지 내 도로망이 정비되어 있어 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태: 기호1) 부정형으로 상업나지로서 임시경작지 및 출입도로 등으로 이용 중임. 기호2) 부정형으로 대부분 상업용(창고이용)으로 이용하며 일부는 타인의 단독주택 출입로 등으로 이용 중임. 기호4) 부정형 완경사지로서 자연림 상태가 대부분이고 일부 전으로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호1) 북측으로 왕복4차선포장도로가 접함. 기호2) 북측으로 왕복4차선포장도로가 접하고 남측으로 왕복2차선도로와 접함. 기호4) 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태: 기호1) 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-01-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호2) 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-01-06)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-08-28)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호4) 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기타참고사항: 기호2) 토지 중 남서측 일부를 타인이 점유하여 타인주택출입을 위한 대문 등이 설치되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호3) 경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층으로서, 가) 내·외벽, 천정: 판넬노출 마감, 바닥: 타일붙임 마감, 창호: 샷시창호임. 나) 외벽: 판넬 마감, 내벽: 단열폼 위 판넬 마감, 바닥: 페인팅 마감임.

이용상태: 기호3-가) 창고, 기호3-나) 저온창고임.

설비내역: 기호3-가) 화장실 되어 있음. 기호3-나) 방열문, 유니트쿨러, 콘덴싱유니트설비 되어 있음.

부합물 및 종물: 부합물 및 종물관계인 제시외건물 기호 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

기타참고사항: 기호3-가) 내부에 냉동·냉장창고가 설치되어 있어 소유자 요청에 의거 감정평가하였음.

1.2. 입지조건

본 물건은 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, '전주빙상경기장' 북측 및 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 서측으로는 근린생활시설 및 일반음식점 등이 형성되어 있으며, 동측으로는 단독주택단지, 공동주택, 나대지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 북측 및 서측으로는 주간선도로가 통과하고 있어 차량 접근성이 좋으며, 단지 내 도로망 또한 잘 정비되어 있어 교통 이용이 편리합니다. 특히, 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리분석상 가장 큰 특징은 '법정지상권'이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 소유자가 자신의 토지에 건물이 있게 됨을 법적으로 인정해야 하는 권리입니다. 따라서 본 경매 물건은 법정지상권 성립 여부 및 그 내용에 따라 낙찰 후 건물 철거나 지료 지급 등 추가적인 문제나 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 그 외 일반적인 임의경매 절차에 따라 선순위 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 법정지상권 관련 사항은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 지정되어 있으며, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하고 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 다양한 업종의 사업 운영이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 창고 및 저온 창고로 이용되는 건물 특성을 고려할 때, 물류 및 보관 관련 업종에도 적합할 수 있습니다. '전주빙상경기장' 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하여, 주변에 형성된 근린생활시설 및 주거단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. '전주빙상경기장'이 인근에 있어 지역의 랜드마크 역할을 하며, 문화 체육 시설 접근성 또한 고려해 볼 수 있습니다. 단, 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, '법정지상권'의 존재는 낙찰자에게 건물 소유권 관련 분쟁이나 추가적인 지료 지급 의무를 발생시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 둘째, 토지 중 일부(기호2)가 타인에게 점유되어 주택 출입로로 사용되고 있으며, 대문까지 설치되어 있는 상황은 토지 이용의 제약을 야기하고 소유권 행사 시 마찰을 일으킬 수 있습니다. 셋째, 기호4) 토지는 '맹지' 상태로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 개발에 심각한 제한이 따르며, 접근성 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다. 넷째, 토지이용계획 상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 상업시설 및 창고로 이용되고 있어 용도 변경이나 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 마지막으로, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 포함 매각이나, 그 상태 및 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.7. 종합 의견

본 전주지방법원 2025타경31322 (1) 물건은 전주 시내에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 부동산으로, 적절한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 '법정지상권', '타인 점유', '맹지' 등 다수의 중대한 권리 및 이용상 제약 사항을 동시에 안고 있어, 투자를 결정하기 전에 이러한 위험 요소들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 무엇보다 중요합니다. 잠재적 가치는 분명히 존재하나, 이를 현실화하기 위해서는 상당한 수준의 정보 수집과 법률적 검토, 그리고 경우에 따라서는 추가적인 시간과 비용 투자가 요구될 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

투자가치가 있다면 다음과 같은 측면을 고려할 수 있습니다. 첫째, 전주 시내, 특히 '전주빙상경기장' 인근이라는 위치적 이점은 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 둘째, 근린생활시설 및 창고 용도로 활용 가능한 건축물은 다양한 사업 아이템에 적용될 잠재력이 있습니다. 셋째, 법정지상권, 타인 점유, 맹지 등의 복잡한 권리 및 이용상 문제를 성공적으로 해결한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트는 앞서 언급된 리스크들을 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 해당되며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매3계