나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101537 [1] 부산광역시 사상구 학장동 571-4 학장극동아파트 104동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 '구덕고등학교' 북서측 인근에 위치하는 학장극동아
파트 104동 11층 1102호로서, 부근은 아파트단지, 단지내 상가, 학교 및 임야 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층건 내 11층 1102호로서(사용승인일:1994.02.21),

외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대내 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 8미터 내외 폭의 아스팔트포장도로에 접하고, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시관리계획(용도지역) 입안중(2024.9.26.~2024.10.29.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101537 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현대캐피탈주식회사 (추정)

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 571-4 학장극동아파트 104동 11층 1102호

용도: 아파트

토지면적 (대지지분): 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적 (전용면적): 59.40㎡ (약 17.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트정보

아파트명: 학장극동아파트

사용승인일: 1994년 02월 21일

총동수: 4동

총세대수: 299세대

최고층: 21층

건축물 연면적 (104동): 10,177.11㎡

대지면적 (단지 전체): 11,384㎡

주차대수합계: 138대 (지하 7대, 지상 2대)

관리사무소 연락처: 051-312-3234

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치하며, '구덕고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북동측으로는 8미터 내외 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다. 다만, 도시관리계획(용도지역)이 입안 중에 있어 향후 변경 가능성이 있습니다 (2024.9.26.~2024.10.29.).

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 말소기준권리 및 등기부 현황

말소기준권리는 2012년 03월 27일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(120,000,000원)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역과 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 모두 말소되었거나 본 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 123,614,770원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 2월 7일, 동일한 59.4㎡ 면적의 15층 물건이 98,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 7월 24일에는 141.8㎡ 면적의 11층 물건이 190,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 106,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

단지 내 상가를 비롯하여 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

인근에 구덕고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)가 말소 대상이므로, 권리 자체로 인한 특별한 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 이용 및 개발 관련 리스크

토지이용계획 상 도시관리계획(용도지역)이 입안 중에 있어, 향후 용도지역 변경 가능성이 존재합니다. 이는 개발이나 규제에 영향을 줄 수 있으므로 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황에 따라 이사비용 발생 등 추가적인 비용이나 명도 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 학장동에 위치한 학장극동아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 점과 임대차 관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 명확한 권리관계로 낙찰 후 안전한 소유권 확보 가능.

- 동일 면적 물건의 최근 실거래가(98,000,000원)와 감정가(106,000,000원)를 고려한 합리적인 입찰가 산정 기회.

- 주변 지역의 주거 선호도 및 향후 개발 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적 물건의 매매가(98,000,000원)와 감정가(106,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가를 103,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.