나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1888 [1] 부산광역시 서구 암남동 457-1 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 ""송도초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 현칭 ""청탑그
린빌라"" 3층 301호 외 1개호로서, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 3층 301호 외 1개호로서,
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""아파트"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)457-1: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24)(접합), 상대보호
구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-2
7)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역.
2)457-6: 제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-01-24)(접합), 상대보호
구역(2015-10-08)(고신의대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-2
7)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소
(서구 암남로58번길 6)가 상이한 바, 등기사항전부증명서 기준으로 표기함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 관련공부
및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매진행 및
응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

등가사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소(서구 암남로58번길 6)가 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경1888 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 암남동 457-1, 3층 301호

* 건물명: 청탑그린빌라

* 용도: 아파트

* 감정가: 239,000,000원

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 건물 사용승인일: 1999년 12월 18일

* 토지 면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

* 건물 전용 면적: 79.81㎡ (약 24.14평)

* 건물 총 면적: 1585.4㎡ (약 479.6평) - 전체 건물 면적

* 총 세대수: 15세대

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 암남동, 송도초등학교 북서측 인근에 소재

* 주변 환경: 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택이 혼재되어 형성된 지역

* 교통: 차량 진입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준임

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함

* 토지: 남동향의 경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 3일자 가압류 (신혜영, 25,000,000원)

* 소멸되는 권리: 본 건 강제경매 개시 결정 등기(2025년 6월 11일)보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정이며, 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 가처분, 근저당 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수해야 할 권리:

* 대항력 있는 임차인: 송 (전입일자: 2023년 3월 28일).

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법률상 대항력이 있는 임차인으로 신고되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 없다는 의미일 수도 있으나, 실제 권리관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 반드시 필요합니다. 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 조사를 권고합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 920,000,000원 (본 총액은 등기부상 모든 채권액 합계로, 실제 인수 또는 말소 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 송도초등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변에 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 암남공원 등 자연 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 송도초등학교가 북서측 인근에 위치

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 가능

* 주변 환경: 암남공원, 송도해수욕장 등 관광지 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 도로명주소 불일치: 등기사항전부증명서상 도로명주소(서구 암남로58번길 10)와 집합건축물대장상 도로명주소(서구 암남로58번길 6)가 상이함. 본 보고서는 등기부상 주소 기준으로 표기하였으므로, 계약 및 서류 작업 시 혼동이 없도록 유의해야 함.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원): 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항은 법적 검토가 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 공부 및 외부 관찰에 의해 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 이용 상황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건(부산광역시 서구 암남동 457-1) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 암남공원과 같은 자연 환경이 인접해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 아파트로, 송도초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 암남공원 등 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 강제경매로 진행 중이며, 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 점과 도로명주소 불일치, 내부 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 암남동의 주거 가치: 송도해수욕장, 송도해상케이블카 등 관광지 접근성이 높아 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 비교적 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 지역 발전 및 주택 시장 상황에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 도로명주소 불일치, 내부 상태 미확인 등 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 임차인 관련 권리 및 명도 관련 제반 비용, 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정 대신, 이러한 리스크를 감안한 신중한 판단을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.