나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5458 [1] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근에 위치
하는 해피투모로우마린 16층 1602호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형
성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선(해운대역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 16층 1602호로서,

외벽: 석재타일마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 인접필지와 등고평탄한 부정다각형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대한면에, 남동측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·639-3번지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위
계획구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 온
천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)임.
·639-5번지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위
계획구역(최초2002.6.19.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 온
천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)<추가기재>건페율1/10강화구
역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 반드시 검증해야 합니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5458 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 16층 1602호

* 건물명: 해피투모로우마린

* 토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

* 토지지분: 7.7911㎡ (약 2.36평)

* 건물 전용면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

* 건물 지분 (전용면적): 56.5488㎡ (약 17.11평)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 제1종근린생활시설, 의료시설)

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 331,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재, 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집하여 형성되어 있어, 입지조건이 우수합니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 제반 교통 상황은 매우 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOO (등기부상 엠씨아이대부주식회사에서 경매 신청)

* 말소기준권리: 2022년 12월 9일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (금 240,000,000원)

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 사항 요약

* 소유권 이전: 2021년 1월 29일 (주식회사이진, 김종철)

* 근저당권: 2022년 12월 9일 (엠씨아이대부주식회사, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2023년 5월 8일 (농협은행, 246,518,070원)

* 근저당권: 2024년 1월 2일 (손정욱, 300,000,000원) - 공동담보

* 근저당권부채권근질권: 2024년 8월 22일 (느티나무제이차유한회사, 240,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 2025년 6월 13일 (엠씨아이대부주식회사, 236,210,906원) - 본건

* 압류: 2025년 7월 11일, 2025년 8월 20일 (국민건강보험공단)

* 등기부채권 총액: 786,518,070원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 상 명시)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임. (보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 해운대역 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부한 상업 중심지입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화도가 높습니다.

* 건물 구성: 본 건물은 오피스텔 외에 제1종근린생활시설, 의료시설 등으로도 활용될 수 있어 복합적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 반경 내 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 소재하여 주거 및 업무 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 및 업무 환경: 신축급 오피스텔로 깔끔한 외관과 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 해운대 해변과도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 해운대역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 7억 8천만원으로, 시세 대비 매우 높은 수준의 담보 및 부채가 설정되어 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계가 어떻게 되는지에 대한 확인이 필수적입니다.

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적/층수 차이(15층 vs 16층)에도 불구하고 감정가(3억 3천만원) 대비 실거래가(2억 6천만원)의 차이가 커, 시장 가격 변동 및 평가 기준에 대한 추가 분석이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 세부적인 현장 조사 및 민원 제기 가능성 등을 추가적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 중심지인 해운대역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 입지조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 미상인 임대차 관계는 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 현재 감정가 대비 최근 실거래가의 괴리가 큰 점을 고려하여, 시장 가격을 면밀히 재분석하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 상권의 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 신축급 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 차이를 활용하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(해피투모로우마린)의 전용면적 56.5488㎡인 15층 물건이 2026년 1월 16일에 262,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가인 331,000,000원보다 약 69,000,000원 낮은 가격입니다.

이러한 시세 차이는 본 건을 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

경매 물건의 특성과 시장 상황을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 투자 수익률을 계산하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

* 목표 입찰가: 280,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 실거래가(262,000,000원)보다 소폭 높게 설정하여 향후 시세 상승 가능성 및 투자 수익률을 고려한 것입니다. 또한, 감정가(331,000,000원)보다는 현저히 낮아 낙찰 후에도 충분한 마진을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 최근 주변 시세 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.