나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4990 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 3동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ‘장산초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 단지, 학교시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

1987.04.21 사용승인의 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건 내 15층 1501호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

반여동 1405-33 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-341)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>주구중심용지

반여동 1411-10 : 제3종일반주거지역(3종일반주거), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 도로(저촉) , 완충녹지(완충녹지)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-10-02)<도시 및 주거환경정비법>, <추가기재>분구중심용지

반여동 1477-1 :제3종일반주거지역(3종일반주거), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-10-16)(접합), 도로(저촉), 완충녹지(2010. 6. 3.)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-341)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(반여3-1 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, <추가기재>주구중심용지

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호: 부산동부지원 2025타경4990 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO (삼성화재해상보험주식회사로 추정)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 3동 15층1501호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 436,000,000원

1.3. 2. 토지 면적: 63.45㎡ (약 19.2평)

1.3. 3. 건물 면적: 101.53㎡ (약 30.7평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

1.3. 4. 토지 지분: 63.45㎡ (약 19.2평)

1.3. 5. 건물 지분: 101.53㎡ (약 30.7평)

1.3. 6. 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 단지, 학교 시설, 근린생활 시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 가로망 및 주차 시설이 되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종 및 제3종 일반주거지역에 속하며, 중로 및 대로에 접해 있습니다.

가축 사육 제한 구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 반여동 1411-10 및 1477-1 토지는 각각 2024년 10월 2일 및 2024년 10월 16일자로 정비구역(반여3-1 주택재건축)으로 지정되어 있어 재건축 사업이 추진 중이거나 계획되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 말소 기준 권리는 2017년 2월 8일 접수된 우리은행 근저당(246,400,000원)입니다.

이후 설정된 삼성화재해상보험 근저당(115,000,000원) 및 본 경매개시결정(삼성화재해상보험, 100,000,000원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 361,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입 및 확정일자: 2018년 7월 20일

배당신고일자: 2025년 6월 20일

대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 전부 소멸될 권리: 을5(우리은행 근저당), 을6(삼성화재해상보험 근저당), 갑9(임의경매개시결정) 및 기타 종된 권리.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 공란임).

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상권보다는 주거 단지 내 배후 수요를 기반으로 하는 지역 상권의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능

주거 단지 내 상가 및 편의점 등 이용 가능

5.2. 교육 시설

장산초등학교 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

주변에 중학교 및 고등학교 또한 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 구역 관련

본건 토지는 반여3-1 주택재건축 정비구역에 포함되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 변수가 존재합니다.

재건축 사업의 진행 속도, 방식, 추가 분담금 발생 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 실제 이용 상태 확인 필요

감정평가서 상 현재 건물의 실제 이용 상태는 이해관계인 부재로 인해 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.

명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

주변 시설 조사 결과, 본건 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

인근 지역은 공동주택 단지, 학교 시설, 근린생활 시설 등으로 주로 구성되어 있습니다.

다만, 최종적인 판단은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 아파트로, 재건축 사업 구역으로 지정되어 향후 개발 잠재력을 가진 지역에 속합니다.

권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

교통 및 주거 환경 또한 양호한 편이나, 재건축 진행 상황 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

재건축 사업을 통한 미래 가치 상승 기대

권리관계 명확, 인수 부담 없음

안정적인 주거 환경 및 양호한 교통 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 436,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 재건축 사업 진행 상황, 경쟁 물건의 입찰 의지 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 발생하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.