나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2407 [1] 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 15층1501호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동1가 소재""부산대교""남측 인근에 위치하는
라발스호텔부산 15층 1501호 및 18층 1802호로서 주위는 숙박시설,각종근린생활시설,
주상용건물등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건 내 15층 1501호 및 18층1812호 로서
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬,강화유리마감등.
창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,소화전설비,스프링쿨러설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭약35 ~ 40 미터의 정도의 대로,북측으로 폭약8 ~ 10 미터 정도의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로1류(폭35~40미터)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(변경기준높이:120미터,최고높이:170미터),건축법
역사문화환경보존지역(2023-10-12)(문화재지정 및 보존지역 건축행위등 허용기준
조정고시<부산광역시지정문화재보호조례>

중점경관관리구역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

숙박시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 부산지방법원 2025타경2407 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 15층1501호

1.2. 물건 현황

용도: 숙박시설

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 15층 1501호

건축물 주요 정보: 연면적 18118.79㎡ (약 5497.43평), 최고 높이 100.25m, 사용승인일 2019-01-25

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2.90㎡ (약 0.88평)

토지 지분: 2.905㎡ (약 0.88평)

건물 면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물 지분: 18.53㎡ (약 5.60평)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 124,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항

* 유동화 물건

* 현재 숙박시설로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 영도구 봉래동1가에 소재하는 라발스호텔부산 15층 1501호입니다.

주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 주상용 건물 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

"부산대교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 감정평가서 요약에는 18층 1802호도 언급되나, 본 보고서는 제공된 주소지의 1501호에 집중합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

서측으로는 폭 약 35~40미터의 대로, 북측으로는 폭 약 8~10미터의 소로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 용도지구: 방화지구

* 도로: 대로1류 (폭 35~40미터) 접합

* 기타 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고 높이 제한지역 (2024-06-12, 변경 기준 높이: 120미터, 최고 높이: 170미터)

* 역사문화환경보존지역 (2023-10-12, 부산광역시지정문화재보호조례)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 2019-01-31 (주식회사대성문 외 1명)

* 소유권 이전 (신탁 말소): 2019-02-28 (김순천)

* 근저당 (부산은행): 2019-02-28, 110,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (동부새마을금고): 2024-11-13, 150,000,000원 (말소)

* 임의경매 (부산은행): 2025-06-13, 137,196,996원 (말소)

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음 (물건명세서 상 "없음"으로 기재)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건물은 라발스호텔부산으로, 주변에는 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다.

호텔 자체 내에서도 다양한 상업 및 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

주위 환경이 보통 수준으로 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

대중교통 이용이 편리한 점도 생활에 긍정적인 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건 특성상 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 이용 현황

현재 숙박시설로 이용 중이므로, 매수 후 이용 목적 변경이나 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용이 확인되지 않아 잠재적인 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높음)

6.4. 건축 규제

중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역, 가로구역별 최고 높이 제한지역 등 다양한 건축 규제가 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구의 상업지역에 위치한 호텔 내 객실로, 감정가는 1억 2천 4백만원입니다.

교통이 비교적 편리하고 주변 환경도 보통 수준을 유지하고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 말소기준권리 이하 권리들은 정리될 것입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 숙박시설로 이용 중인 점도 고려해야 합니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부산 영도구의 대로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

일반상업지역으로 향후 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 가격

감정가가 1억 2천 4백만원으로, 실제 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (추후 시세 조사 필수)

8.3. 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 권리관계가 깨끗한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 최근 거래 사례 및 주변 시세 조사

* 임차인 현황에 대한 추가 확인 (명도 예상 비용 산정)

* 해당 호텔 객실의 실제 이용률 및 수익성 분석 (숙박 시설로서의 가치 평가)

* 현재 채권자 등 이해관계자와의 협의 가능성

단, 감정가 124,000,000원을 기준으로, 유찰 가능성, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.