나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2391 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 346-5 목연정엠팰리스 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '전포역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 14층 1403호외 1개호로서,
(사용승인일:2017.01.25)
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 일단의 부정형의 토지로 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전포동 346-5 :일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 346-70 :일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2391 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 346-5 목연정엠팰리스 14층1403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 사용승인일: 2017년 1월 25일

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물면적: 57.10㎡ (약 17.27평)

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 동측 인근에 위치.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 형성된 도심 지역.

교통:

* 차량 접근 가능.

* 인근 부산도시철도 2호선 '전포역' 및 시내버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리. (대중교통사정 보통)

도로: 본건 동측으로 광대로, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 소유권보존: 2017-02-08 (추수용 외 1명)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2017-03-15, 300,000,000원)

* 본 건의 모든 권리(을1 근저당권 이하)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2024-01-15

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

오피스텔 밀집 지역: 해당 물건이 위치한 전포동 일대는 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 직장인 및 젊은 유동인구가 많은 편임.

상업시설 접근성: 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설이 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이함.

투자 가치: 도심권역의 입지로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.4. 생활정보

인근 학교: 경남공업고등학교 인근에 위치. (교육환경 보호구역 내 포함)

편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용 가능.

의료시설: 부산진구 내 종합병원 및 병의원 접근성 양호.

여가/휴식: 황령산, 부산시민공원 등 녹지 공간 접근성 양호.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태 미확인: 현장조사 시 폐문부재로 내부 마감재 및 이용상태를 확인할 수 없었으므로, 실제 상태는 다를 수 있음.

유동화 물건: 유동화 물건으로 통상 일반 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리 이후 권리들이 모두 정리될 예정이므로 큰 문제는 없어 보임.

명도 관련: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 인도명령 또는 협의를 통해 명도 진행 가능. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 비용이 발생할 수 있음.

건축법 제한: 최고높이 제한 지역에 해당하므로, 향후 증축 또는 재건축 시 용적률 산정에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수함.

감정가 대비 최근 실거래가가 유사한 수준으로 형성되어 있으며, 모든 권리가 말소되는 조건부 경매임.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, 건물 내부 상태 미확인 및 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 전포역 역세권으로 유동인구 및 임대 수요 풍부.

권리 말소: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 안전한 투자가 가능.

명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상.

안정적 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 하락 위험이 적음.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (57.1㎡): 2025년 10월 17,400만원.

* 최근 매매 사례 (60.01㎡): 2026년 1월/2월 17,800만원.

* 본 건 감정가: 181,000,000원.

본 건의 전용면적(57.1㎡)과 동일한 2025년 10월 매매 사례가 17,400만원임을 감안할 때, 14층이라는 층수와 최근 거래 추세를 고려하면 17,000만원대 중후반에서 18,000만원 초반대의 시세가 형성될 것으로 보임.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰 가능.

안정적인 투자를 고려하여 시세 범위 내에서 낙찰 받는 것이 유리함.

예상 입찰가: 179,000,000원 (1억 7천 9백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.